이것이 진짜 부동산 소송이다 Ⅰ

특수경매와 부동산 소송

경매로 부동산 매입이 일반화되지 않았던 시대에는 경매의 권리분석(임대차보호법 및 등기부등본상의 인수와 소멸)의 기본만 알아도 수익을 볼 수 있었다. 하지만 지금은 특수한 사람들이 아닌, 주부들까지도 경매 투자에 관심을 가지고 공부하는 것이 일반화되어가고 있는 세상이다. 즉, 부동산 경매는 그동안 저렴한 가격에 매수하는 것이 매력이었으나 이제는 권리분석상 문제가 있어야 저렴하게 떨어진다. 단지 경매라는 이유로만 부동산 경매 가격이 하락하는 시대는 끝나가고 있다. 그런데 매수한 부동산을 매도하려면 공인중개사의 도움이 필요하다.

특수물건(형성이 복잡한 부동산)은 공인중개사들의 기피 물건으로 중개 자체가 거의 불가능하지만, 경매로는 현재 진행되고 있다. 형성이 복잡한 부동산이란, 첫째, 지분으로 공유한 부동산 둘째, 건물 매각 제외 토지만 매각 셋째, 현황도로는 있으나 지적도상 도로가 없는 맹지 넷째, 담당 공무원이 농지취득자격증명원(이하 농취증)을 안 해주는 농지 등이 대표적인 특수경매의 종류다. 물론 이 외에도 남의 토지를 침범한 경우, 건축하다 중단된 경우 등으로 아주 다양하다. 이제는 형성이 복잡한 부동산을 매도하려면 경매로 내놔야 한다고 하는 사람이 생기는 정도다. 매도를 도와줄 공인중개사의 기피 물건이 경매로 나오면 가격이 폭락할 수밖에 없다. 이러한 부동산을 경매로 매입해 복잡한 형성을 합의 또는 소송으로 해결한 후, 현재의 가격보다 조금 저렴하게 공인중개사를 통해 매도하는 것이 ‘부동산 소송과 특수경매’다.

저자는 이렇게 복잡하고 어려운 부동산을 10여 년 이상 경매로 매수 후 해결하다 보니 1년에도 수십 번의 부동산 소송을 하게 되었고, 특수경매의 해결 방법을 강의하며 유튜브로 방송하다 보니 경매가 아니어도 형성이 복잡한 부동산으로 어려움에 처한 사람들이 의외로 많다는 것을 알게 되었다고 한다. 그렇게 이런 사람들을 위해 상담을 해주게 되었고, 그 내용을 토대로 이 책을 내게 되었다.

법은 필요한 경우 만들어지기에 양면성도 있다. 호랑이의 입장에서 토끼를 잡아먹는 것은 생존의 수단으로, 범죄 행위는 아니다. 그러나 토끼 입장에서 호랑이의 생존 수단은 범죄행위로 볼 수밖에 없다. 법의 양면성은 호랑이의 입장에서 만든 법도 있으며, 반대로 토끼의 입장에서 만든 법도 있다는 것이다. 그렇다면 우리는, 이러한 양면성이 있는 법이 어떤 것들이 있는지를 찾아 필요한 규정의 법을 이용해 판사님을 설득하면 된다. 법은 법을 알고 이용하는 사람의 편이다. 소송의 목적은 이기는 것보다는 합의를 위해서다. 즉, 다툼이 중요한 것이 아니라 수익이 우선이다.

예를 들면, 건물 제외 토지만 경매로 나오면서 49%까지 떨어지는 경우, 건축주가 토지 매입을 거절하면 건축주에게 철거와 지료 청구로 압력을 행사하는 것이 특수경매 소송이다. 즉, 재판과 조정에서 가격 결정을 내가 원하는 방향으로 이끌어가기 위한 행위일 뿐이다. 하지만 세상일은 생각대로 되지 않는 경우도 많다. 소송을 하다 보면 전혀 예측하지 못한 경우도 많이 생긴다. 똑같은 내용의 소송이지만 패소한 후에 저자를 찾아와서 의논하는 경우가 많았고, 궁금하게 생각하는 사람들도 많았기에 저자가 어떤 법규로 어떻게 승소했는지 그 사례들을 모아서 이 책에 담았다. 이 책은 특수경매에 발을 담가보고자 하는 사람들에게 큰 도움이 될 것이다.