이번 생에 건물주 한번 돼보고 죽을랍니다

월급만으론 답이 없던 평범한 가장의 부동산 분투기

노동환(가붕개)

알키

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Publication Date	2023/04/28
Pages/Weight/Size	14521514mm
ISBN	9791169257367
Categories	경제 경영 > 투자/재테크

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Description

“가만히 있으면 평생 남의 집만 전전할 것 같았어요”
수익률 4,000% 구축 아파트부터 1,000만 원으로 시작하는 빌라 투자까지
평범한 영업사원이 3년 안에 등기만 20채, 자산가치 60억 달성한 노하우
* 네이버 부동산스터디 화제의 글 *
* 붇옹산(네이버카페 부동산스터디 대표) 강력 추천 *

돈만 많다면 부동산 투자는 아주 쉽다. 누구나 원하는 강남 3구 아파트나 인서울 재건축 아파트, 한강변 대단지를 매입하기만 하면 된다. 그런데 중위소득이 250만 원 남짓인 대한민국에서 그렇게 할 수 있는 사람이 몇 명이나 될까? 저자 역시 상사 눈치를 보며 월급날만 기다리는 평범한 영업사원이다. 그런 그가 어떻게 국내 최대 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에 수십 채의 부동산 등기권리증을 인증할 수 있었을까?

이 책은 ‘나도 건물주가 될 수 있다’는 마음으로 부동산 시장에 뛰어든 평범한 소시민의 이야기다. 흔한 월급쟁이가 어떤 식으로 자산을 증식했는지 솔직하게 털어놓았다. 최소한의 돈으로 갈아타기에 성공한 사례부터 구축 빌라 투자, 지하철 연장 예정지 주상복합아파트 투자와 수익형 부동산으로 월세 파이프 라인을 만든 이야기까지 실제 사례를 담았다. 이 과정에서 정립한 소액 투자 필승법에 대해서도 상세히 소개한다. 특히 부동산 하락론의 주된 근거로 대두되는 인구감소에 대해 청년 인구의 수도권 선호 현상을 통해 반박한 부분은 저자의 치열한 고민을 엿볼 수 있는 지점이다.

이 책의 미덕은 달콤한 성공담만 담지 않았다는 것이다. 소액 투자자들은 시장 상황에 유연하게 대처하기 어렵다. 작은 성공에 취해 리스크를 간과하기도 한다. 저자 역시 마찬가지였다. 호황기에 ‘세컨드 카’도 몰고 마트에서 가격표도 보지 않고 물건을 샀지만, 시장 상황이 변한 뒤에는 현금 유동성을 늘리기 위해 배달 아르바이트도 뛰었다고 솔직히 고백한다. 그리고 자신과 같은 실수를 반복하지 않길 바라는 마음으로 초보자가 피해야 할 투자와 리스크를 줄이는 노하우에 대해서 안내한다. 상승장과 하락장을 모두 겪은 월급쟁이 투자자의 체험기는 행동하려는 모든 이에게 큰 도움이 될 것이다.

Contents

추천사
프롤로그 저는 멘털 금수저입니다

1부 유일한 부의 사다리 부동산

1장 내가 돈이 없다고 남들도 없다고 착각하지 말자
- 부동산 폭락기, 빚내서 한남동 간 회사 선배
- 원룸살이에서 월세 받는 다주택자로
- 2050년 미래에 다녀오다
- 물가는 영원히 오른다
- 돈이란 물처럼 쏟아지면 주워 담을 수 없다

2장 자본주의에 ‘이용되는 사람’에서
자본주의를 ‘이용하는 사람’으로
- 직장 생활로 10년 뒤에 5억 원을 벌 수 있을까?
- 주식도 코인도 아닌 부동산을 선택한 이유
- 부동산 투자 공부는 드래곤볼 ‘마인 부우’처럼
- 기회는 참여자에게만 주는 선물

3장 상승론자 vs 폭락론자, 어디에 베팅할 것인가?
- 감당할 수 있는 대출이자는 결코 손해가 아니다
- 부동산 투자를 망설이게 하는 인구 감소 56
- 수도권 아니면 안 되는 청년 세대
- 장기침체에도 도심은 살아남은 일본

2부 N잡으로 버티는 영끌러의 ‘존버’ 이야기

1장 묻지마로 마련한 내 집: 수도권 외곽 아파트
- 아무리 비싸보여도 지나고 보면 싼 가격이다
- 실거주 한 채는 돈으로 환산할 수 없는 값어치가 있다
- 10억짜리도 1억짜리도 매매 과정은 똑같다
▶ 투자 분투기_N잡의 기본은 본업, 기회는 본업에서 나온다

2장 수도권 인구의 절반은 빌라에 산다: 1,000만 원으로 투자하는 구축
- 시간으로 미래의 프리미엄을 산다
- 건축물과 토지의 가치를 분리해서 생각하라
- 반지하는 투자하지 않는다
- 방은 최소한 2칸 이상, 원룸은 투자하지 않는 이유
- 한번 눈이 높아지면 다시는 낮아지지 않는다
- 시간 레버리지에 다주택자 포지션이 필수인 이유
▶ 투자 분투기_공실 천하에서 세입자를 받는 비법

3장 모든 주택은 언젠가 썩다리가 된다: 4,000% 수익률 하급지 아파트
- 비싼 아파트만 좋은 투자는 아니다
- 30년 된 구도심지에 과감하게 투자한 이유
- 공급은 말처럼 쉬운 게 아니다
- 고수가 아니면 지방은 투자하지 말자
- 사람들이 전세에 사는 5가지 이유
- 사람들은 전세금은 ‘돌려 받는 돈’이라고 생각한다
▶ 투자 분투기_블로그 마케팅으로 월 500만 원 달성한 비법

4장 로열동, 로열층이 아니라도 괜찮다
: 600만 원으로 상급지 갈아타기
- 대출이 안 된다고 포기하지 말자
- 비선호동이라도 상급지로 갈아타는 게 좋은 이유
- 상대적 비교를 통해 저평가 매물을 잡는 방법
▶ 투자 분투기_스마트 스토어에 도전한 이유와 포기한 이유

5장 갭 메우기도 단계가 있다: 주상복합아파트
- 지역별 갭 메우기, 입지별 갭 메우기, 종목별 갭 메우기
- 착각하지 말자, 돈은 나만 없는 것이다
- 당신이 집을 못 사는 진짜 이유는 돈이 아니다
▶ 투자 분투기_투자 물건보다 시황 분석이 먼저, 은행은 너무 믿지 말자

6장 규제에서 자유로운 수익형 부동산: 지식산업센터
- 임차인은 월세가 싸면 무조건 좋아한다
- 투자금을 재투자해서 파이프 라인을 2배로
- 생각보다 고생할 일이 많았던 지식산업센터
▶ 투자 분투기_내 맘대로 일정을 관리하는 배달 알바의 매력

3부 성공부터 후회까지, 영끌러의 자아성찰

1장 아무리 영끌이라도 현금은 들고 있자
- 제로금리에서 기준금리 3.5%로
- 리스크는 보수적으로, 투자는 지속적으로
- 보유 부동산 시가총액의 10%는 현금으로

2장 까딱하면 물리는, 피해야 할 부동산 투자
- 성공 가능성 17% 지역주택조합
- 신도시 상가분양은 신중하게 진입하자
- 분양 신축 빌라의 작은 갭에 유혹되지 말라

3장 가장 잘한 투자, 가장 실수한 투자
- 금리 인상기와 인하기를 이용한 투자 타이밍 잡기
- 3가지 레버리지와 리스크 관리
- 부동산은 파는 게 아니라 모으는 것이다

4장 부동산은 불로소득이 아니다, 영끌 임대인으로 살아남기
- 노후시설 관리 비용을 반드시 고려하라
- 계약금을 돌려달라니? 때로는 손해봐도 된다
- 등기는 내 직원이다

에필로그 열심히만 살아선 절대로 부자가 될 수 없다
참고자료

Author

노동환(가붕개)

의료기기 회사에 다니는 평범한 영업사원이자 한 집안의 가장이다. 부동산뿐 아니라 모든 일에 ‘영끌’의 마음으로 최선을 다하며 살아가고 있다. 젊은 시절 실수령 125만 원을 받으면서 모은 돈을 주식으로 모두 잃고 중국집 배달부로 일하며 빚을 갚았다. 이후 직장인이 되어 열심히 돈을 모았지만, 전세가 폭등으로 정든 동네에서 밀려나면서 ‘자본주의’에서 어떻게 살아남아야 할까 고민하게 됐다. 이후 ‘시간을 레버리지’하는 부동산이 유일한 길이라 판단하고 본격적으로 부동산 투자에 뛰어들었다. 배달 알바와 부업을 뛰며 마련한 돈으로 공격적으로 투자해 부동산 폭등기에 집 한 채 값만 6억 원이 뛰는 성과를 얻기도 하고, 금리 인상기에 고생도 하며 ‘건물주’라는 꿈을 향해 나아가고 있는 중이다. 현재 평범한 사람이라도 누구나 부자가 될 수 있다는 의지를 담아 ‘가재붕어개구리(가붕개)’라는 닉네임으로 네이버카페 ‘부동산스터디’에 다양한 투자 경험을 공유하고 있다.