부동산, 이슈에서 벗어나기

신철

한국문화사

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Publication Date	2024/10/01
Pages/Weight/Size	15322520mm
ISBN	9791169192477
Categories	경제 경영 > 투자/재테크

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Description

터졌다 하면 새 법을 만들고 고치는 무한 굴레

날마다 휘청이는 부동산개발 흔들리지 않을 방법은 없을까?
부동산, 이슈에서 벗어나기

대한민국 부동산 시장을 뒤흔든 정치·경제·사회 이슈와 리스크 헤지
뉴스만 뜨면 심장이 '쿵!' 떨어지는 이들을 위해

부동산 흐름을 새로운 기준으로 바라보다

2021년 8월, 성남 대장동 개발에 대한 의혹을 제기하는 내용의 기사가 올라왔다. 이 사건이 사회·정치적으로 반향을 일으키며 큰 이슈가 되자 국회는 반 년도 되지 않아 도시개발법 개정안을 의결하였다. 대장동 사건으로 개정된 법률 내용으로 진행 중이었던 사업이 도시 개발구역지정에서 제외되었다. 민간 참여자 선정을 위해 공모, 우선 협상대상자 선정, 협약 체결, 법인 설립 등 3년 동안 추진된 절차가 한순간에 물거품으로 변해 약 86억 원 이상 투입된 비용이 매몰될 상황이 벌어졌다. 부동산 이슈가 생기고 그 이슈가 크면 클수록 법률로 제·개정될 확률이 높아진다. 부동산개발에 있어서 법을 인허가 과정에서의 검토 사항으로 보는 동시에 천재지변과 같은, 어쩔 수 없는 외부효과로 여기고 있다. 예상치 못한 방향으로 제·개정된 법은 부동산개발사업 추진 자체를 불가능하게 만들기도 한다. 그렇다면 부동산 이슈로 인한 법의 제·개정 사항을 미리 파악하고 리스크 헤지(risk hedge) 하여 피해를 최소화할 방법은 없을까?

Contents

프롤로그
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1부 부동산 이슈가 가져온 나비효과 (1) -부동산 개발 이슈

1. 대장동 사건은어떤 결과를낳았나
1.1 대장동: 민간 특혜 논란을 초래한 공동 도시개발
1.2 공공시행자의 민간 공동출자 법인 설립
* 2021.12. 도시개발법 개정, 2023.7. 도시개발법 개정

2. 외면당하는 부동산개발업 육성, 쌓여가는 법적 규제
2.1 미등록 부동산개발사업과 소비자 피해
2.2 부동산개발업 등록유지와 의무 연수 교육
* 2007.5. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제정/* 2021.8. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 개정

3. 부동산시장 활성화를 위한 보금자리지구 해제, 과연 효과는 어땠을까
3.1 부동산 시장 악화로 인한 광명·시흥 보금자리 지구 해제
3.2 보금자리지구 해제의 발목을 잡은 특별관리지역 지정
* 2015.1. 공공주택건설 등에 관한 특별법 개정

2부 부동산 이슈가 가져온 나비효과 (2) -사업시행자 이슈

1. 기부대양여사업, 과연 어떤 기업이 나설 수 있을까
1.1 광주 공항 이전과 대구경북통합신공항 건설사업으로 보는 기부대양여사업의 진실
1.2 기부대양여사업에 쉬이 나서지 못하는 기업들
* 2017.4. 국유재산 기부대양여 사업관리 지침 시행/* 2023.4. 광주 군 공항 이전 및 종전 부지개발 등에 관한 특별법 제정/* 2023.4. 대구경북통합신공항 건설을 위한 특별법 제정

2. 공공시행자의 도덕적 위험
2.1 LH 사태, 3기 신도시 집단적 부동산 투기
2.2 부동산개발 시행사에 대한 규제와 도시개발사업의 장애물
* 2021.4. 공직자의 이해충돌 방지법 제정/* 2021.4. 한국토지주택공사법 개정/* 2021.4. 도시개발법 개정/* 2021.9. 공직자윤리법 시행령 개정

3부 전통적 부동산 재원 조달의 한계 -부동산 금융 이슈

1. 부동산 PF 부실화
1.1 미국 투자 은행 파산이 빚어낸 글로벌 금융위기
1.2 사실 한국에는 대형금융회사의 부실 발생 대응법이 없다
* 2020.12. 금융 산업의 구조개선에 관한 법률 개정
1.3 저축은행 의 부실 대출과 흔들리는 서민금융
1.4 부실여신 취급억제를 위한 심사 기능 및 예금자 보호 강화
*2012.7. 상호저축은행법 개정
1.5 강원도 레고랜드 부도 선언과 부동산 시장의 위축
1.6 지방재정 투자심사 요건 강화만이 답일까
* 2023.9. 지방재정법 시행령 개정안

2. REITS의 등장
2.1 리츠, 부동산개발사업 재원 조달의 새로운 길
2.2 리츠 활성화가 가져온 부동산개발 시장의 활기
* 2007.7.부동산투자회사법 개정, 2023.7. 부동산투자회사법 개정

4부 부동산, 공급자에서 수요자중심으로 -부동산 관리 이슈

1. 부동산개발 관리 강화 (1) 건물 시공 전후
1.1 이천 물류센터의 공사 현장 발생 화재와 가연성 구조로 인한 대규모 인명 피해
1.2 준공 이후 리스크 관리 확대의 필요성
* 2021.1. 중대재해 처벌 등에 관한 법률 제정

2. 부동산개발 관리 강화 (2)부동산 운영
2.1 대규모 전세 사기 발생
2.2 임차인 중심 리스크 관리 강화
* 2023.6. 전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법 제정

3. 부동산개발 관리 강화 (3)수요자 중심 임대주택 공급
3.1 도심 임대주택 공급 활성화를 위한 행복주택 공급 선언, 실상은?
3.2 저소득 대상 임대주택 공급 탈피와 주거 안정 목적 행복주택
* 2014.1. 공공주택건설 등에 관한 특별법 개정
3.3 '통합 공공임대주택'으로 읽는 수요자 중심 설계
3.4 인플레이션과 달라지지 않는 정부 지원비, 임대보증금
* 2020.9. 공공주택 특별법 시행령 개정

5부 부동산 리스크 헤지, 방법이 있을까? -부동산관련법 제·개정에 따른 부동산 이슈에서 벗어나기

1. 부동산 이슈에 난립하는 레카법, 이대로 괜찮은가?
1.1 법률 제·개정 메커니즘
1.2 부동산 이슈가 크면 클수록 부동산 리스크도 크다
1.3 법률 제·개정(일반법)과 특별법 제정의 차이는?

2. 부동산 이슈와 법률 제·개정은 동상이몽
2.1 민간 주도 목적 도시개발법의 민간 참여 제한
2.2 부동산개발업자는 관리강화, 부동산개발 리츠는 활성화
2.3 수요자 중심 임대주택공급은 공공시행자의 역할

3. 부동산, 이슈에서 벗어나기
3.1 부동산개발 전반에 관련 입법 모니터
3.2 관련 입법을 통한 부동산 흐름 파악
3.3 부동산개발법 규제 제·개정 예측, 어떻게 할 수 있을까?

에필로그
참고문헌

Author

신철

지방공기업 개발사업 부장으로 재직 중이며 국가철도공단, 한국산업단지공단, 안양도시공사, 고양도시관리공사 등에서 부동산관련 자문위원을 맡았다. 대학에서 토목공학을 전공했고 경영학석사와 부동산학 박사학위를 받았다. 논문으로는 '부동산개발사업 사업성 분석모델에 관한연구'와 '철도시설이전사업의 효율적 개선 방안에 관한 연구'를 썼다. 리테일·대형할인점 개발업체, 건설업체 등 민간업체에서 4년, 지방공기업, 중앙공기업 등 공공기관에서 16년 이상으로 부동산 개발 분야에서 20년 이상 활동하고 있다.

도시개발사업, 공동주택개발사업, 도시재생사업, 도시계획시설사업, 택지개발사업 등을 공공사업시행 또는 민관합동개발사업방식으로 시행하였다. 최근 민관합동개발사업을 추진하면서 관련입법개정으로 사업추진이 원점에서 재검토되는 사례를 통해 부동산개발사업에 있어서 법률제정, 개정 사항도 부정적 외부효과를 크게 미칠 수 있다는 사실을 알게 되어 사업리스크(risk)를 헤지(hedge)할 방안을 고민하고 연구하게 되었다.