부동산은 감이 아니라 데이터

장영길

매일경제신문사

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9791164846269

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Publication Date	2023/11/07
Pages/Weight/Size	15222516mm
ISBN	9791164846269
Categories	경제 경영 > 투자/재테크

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Description

부동산 시장의 현실적인 문제를 감이나 말이 아니라
데이터로 설명하고 미래를 예측해서 대처 방안을 제시한다!

우리나라 사람들은 부동산에 굉장히 관심이 많다. 그래서 부동산에 관한 내용이 언론에 적지 않게 실리고, 학교나 학원에 부동산 강의가 많이 개설되어 있다. 많은 사람들이 부동산에 대한 지식을 가지고 있고 자신만의 의견을 지니고 있다. 그러나 부동산에 대한 지식이 맞는지, 또는 편향되어 있지는 않은지 검토해볼 필요가 있다.

부동산은 가격 문제뿐만 아니라 다른 많은 이슈를 가지고 있다. 주택은 삶의 터전으로 기본 생활을 하는 데 있어서 최소한의 필수재다. 그래서 우리 생활에 직접 영향을 미치기에 관심도 많다. 최근 집값 급등의 원인인 수요와 공급에 대한 논란이 많다. 또한, 4차 산업혁명과 1인 가구 증가는 산업과 가구의 변화로 주택의 수급에 많은 영향을 주고 있다. 아울러 수도권에 경제와 인구가 집중되면서 지역별 주택 가격의 격차가 커졌다. 비싼 집을 꼭 사야 하는지, 아니면 전세로 살아야 하는지 고민이 날로 늘어만 간다. 그리고 강남 아파트 가격이 왜 그렇게 비싼지 이해가 안 된다고 한다. 더구나 재건축하면 큰돈을 번다고 난리다. 집 한 채밖에 없는데, 100세 시대에 노후 걱정이 이만저만이 아니다.

이 책은 이러한 현실적인 문제를 이론적인 논리와 수많은 데이터 분석으로 파헤쳐 미래 변화를 예측하고, 앞으로의 대처 방안을 제시한다. 이 책은 혼란스러운 부동산 시장의 현실을 제대로 이해하도록 돕기 위해서 쓰였다. 새롭고 빠르게 변화하는 시장을 따라잡기가 쉽지 않지만, 과거의 낡은 지식을 새롭게 바꿔야 한다. 그리고 자기 확신에 차서 감으로 편향 시각에 의존해 중요한 부동산 투자를 결정하는 일이 없도록 해야 한다. 이 책은 또한, 앞으로의 부동산 시장이 어떻게 전개될지를 제시하기 위해 쓰였다. 주택 문제와 관련해서 예측하기는 쉽지 않다. 그러나 데이터를 기반으로 통계분석하고, 분석 결과를 제시하며 확률로 미래를 예측하고, 그래프로 시각화해서 직관으로 이해를 도왔다.

투자란 판단하고 결정해 실행하는 것이다. 그 판단에 많은 것이 내포되어 있다. 언제, 어디에 어떤 부동산을 사라는 것일까? 현명한 판단을 위해서는 관심, 지식, 정보가 정말 중요하다. 일생일대의 큰 투자이고 앞으로 나의 미래를 좌우할지도 모르는 결정이기 때문이다. 그래서 감보다 데이터다. 즉 인간의 본능보다 데이터를 활용해야 실패를 줄일 수 있다. 이 책을 통해 지금까지의 감을 믿으며 하는 투자가 아닌, 데이터를 분석하는 능력을 키워 성공확률을 높일 수 있는 투자를 해보자.

Contents

서문·4

제 1 장 부동산은 예측 가능한가

01. 현상에서 패턴을 찾아 예측한다 18
02. 예측을 위해 데이터가 존재한다 24
03. 데이터가 신이다 31
04. 5년 후 주택 가격을 예측해보다 46
05. 예측에는 모든 것이 동일하다면 하는 가정이 있다 52
06. 우연, 감정, 소문도 가격 요소다 58
07. 예측은 신의 계시나 인간의 자유 의지가 아니다 62

제 2 장 주택의 수요와 공급

01. 2020년 가격 폭등의 진짜 이유 68
02. 얼마가 공급되어야 적정한가? 78
03. 앞으로는 미분양을 걱정해야 한다 85
04. 가구수 감소, 공급이 과다하면 주택 가격은 하락한다 89
05. 수급만큼 중요한 통화량 92
06. 주택 시장은 어떻게 작동하나? 96

제 3 장 강남 아파트는 왜 비싼가?

01. 교통·통신의 발달로 물리적 위치나 공간은 중요하지 않다 106
02. 소비심리와 욕구가 강남 아파트에 미치는 영향 110
03. 강남 아파트, 그들만의 리그가 아니다 114
04. 소득, 고용, 학력만으로 지역 주택 가격을 알 수 있다 124
05. 강북과 강남 아파트 격차 원인과 불패론 127
06. 넓은 땅을 두고 비싼 집에 비좁게 살아야 하나? 133

제 4 장 소유와 전세

01. 집을 꼭 사야 하나? 전세 살면 되지 140
02. 전세금은 20년 후 30~50% 빼고 돌려준다 143
03. 인플레이션이 전세를 흔든다 146
04. 전세가 결코 공짜가 아니다 150
05. 주거비용은 자가, 전세, 월세 모두 같다 156
06. 전세제도는 계속 유지될까? 158

제 5 장 재건축 아파트

01. 재건축사업은 무조건 돈이 된다 164
02. 재건축과 주택정비 사업 총정리 168
03. 재건축 현황 176
04. 재건축의 사업타당성 검토 181
05. 재건축사업의 문제점과 개선 방안 188
06. 강남 아파트 재건축과 리모델링 사례 194

제 6 장 지역별, 글로벌 주택 가격

01. 지역별 주택 가격의 격차와 수도권 집중 208
02. 글로벌 주택 가격 동조화 231
03. 일본경제의 잃어버린 30년 244

제 7 장 주택만으로 노후대책

01. 은퇴 후 집 한 채밖에 없는데 100세 장수 리스크 258
02. 하루 살기 바쁜데 월 300만 원, 총 9억 원이 필요하다? 263
03. 국민연금, 개인연금, 퇴직연금으로 충분하지 않다 267
04. 노후자금이라고 막연히 불안해하지 말자 271
05. 실현이 가능한 여유로운 노후와 은퇴 설계 279
06. 시뮬레이션을 통한 노후자금 계획 282

제 8 장 현명한 부동산 투자

01. 부동산 투자에 성공하기 위한 조건은 무엇인가 290
02. 부동산 투자에 성공하기 위한 심리적 요건 294
03. 부동산 투자 분석의 데이터 활용 300
04. 부동산 투자의 실패에서 얻는 교훈 305

나가면서·310
일러두기·325
저자 논문·326

Author

장영길

부동산 분야를 두루 공부하고, 실무를 경험한 부동산 정통파다. 부동산학과에서 석사, 박사를 전공했고, 건국대학교 부동산학 박사다. 논문 15편 이상을 발표하고, 논문 중 5편이 뉴스, 신문 등 언론에 실렸다. 건국대와 서울시립대에서 부동산 금융론, 투자론, 입지론, 시장분석론을 강의했다. 은행에서 근무하면서 금융 및 부동산 대출, 점포개발 등 부동산 실무 경력이 있다. 현재는 대학에서 강의하면서 자산관리 및 부동산 투자 자문회사를 운영해오고 있다. 강남에 살면서 아파트가격이 10배 이상 올라가는 것을 직접 경험했다. 새롭고 다양한 지식을 쌓기 위해 사회과학 · 자연과학 책을 매년 100권 이상 읽는 다독가다. 강의에서 학생의 호응이 좋았던 것, 논문 중에서 언론이 관심을 가지고 보도해준 것, 주요 정책을 용역으로 연구한 것, 부동산에 대해 자주 질문한 것으로 책을 구성했다.