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부동산개발 금융법
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| Publication Date | 2023/08/20 |
| Pages/Weight/Size | 171*244*35mm |
| ISBN | 9791130345277 |
| Categories | 대학교재 > 법학계열 |
Description
이 책은 부동산개발사업과 부동산개발금융에 관하여 다루었다. 부동산개발금융법이 단일법으로 있는 것은 아니지만 부동산개발사업의 자금조달 수단인 부동산개발금융의 유형을 한데 모아 부동산개발금융법이라고 이름지었다. 이 책은 다음과 같이 구성되어 있다. 제1편 부동산개발사업에서는 부동산개발사업의 의의와 구조, 부동산개발사업의 특징과 참여자, 부동산개발사업의 분류와 진행단계, 부동산개발사업과 분양, 주요 부동산개발사업의 종류와 내용, 부동산개발사업과 부동산개발금융의 유형을 다루었다. 특히 주요 부동산개발사업인 도시개발사업, 지구단위계획사업과 특별계획구역사업, 민간공원특례사업, 지식산업센터 개발사업, 물류센터 개발사업, 데이터센터 개발사업, 공모형 PF 개발사업의 주요 내용을 다루었다.
제2편부터 제5편까지는 부동산개발금융 유형별로 그 주요 내용을 다루었다. 제2편 부동산 프로젝트금융(PF)에서는 일반 프로젝트금융의 개념, 특성, 구조를 다루고, 부동산 프로젝트금융(PF) 및 사회기반시설에 대한 민간투자와 프로젝트금융을 상세히 다루었다. 제3편 부동산 간접투자기구에서는 부동산투자회사(리츠), 부동산집합투자기구(부동산펀드), 프로젝트금융투자회사(PFV)를 다루었다. 제4편 부동산신탁에서는 부동산관리신탁, 부동산처분신탁, 부동산담보신탁, 분양관리신탁, 차입형토지신탁, 관리형토지신탁, 책임준공확약형 관리형토지신탁을 다루었다. 제5편 부동산PF 유동화금융에서는 부동산PF-ABS와 부동산PF-ABCP를 다루었다.
이 책을 출간하면서 감사드릴 분들이 많다. 바쁜 일정 중에도 초고를 읽고 조언과 논평을 해준 양계원 변호사에게 감사드린다. 양변호사는 부동산개발사업과 부동산개발금융 실무를 다루고 있는 분으로 교정작업도 도와주었다. 박영사의 김선민 이사가 제작 일정을 잡아 적시에 출간이 되도록 해주어 감사드린다. 출판계의 어려움에도 출판을 맡아 준 박영사 안종만 회장님과 안상준 대표님께 감사의 말씀을 드리며, 기획과 마케팅에 애쓰는 최동인 대리의 노고에 감사드린다.
제2편부터 제5편까지는 부동산개발금융 유형별로 그 주요 내용을 다루었다. 제2편 부동산 프로젝트금융(PF)에서는 일반 프로젝트금융의 개념, 특성, 구조를 다루고, 부동산 프로젝트금융(PF) 및 사회기반시설에 대한 민간투자와 프로젝트금융을 상세히 다루었다. 제3편 부동산 간접투자기구에서는 부동산투자회사(리츠), 부동산집합투자기구(부동산펀드), 프로젝트금융투자회사(PFV)를 다루었다. 제4편 부동산신탁에서는 부동산관리신탁, 부동산처분신탁, 부동산담보신탁, 분양관리신탁, 차입형토지신탁, 관리형토지신탁, 책임준공확약형 관리형토지신탁을 다루었다. 제5편 부동산PF 유동화금융에서는 부동산PF-ABS와 부동산PF-ABCP를 다루었다.
이 책을 출간하면서 감사드릴 분들이 많다. 바쁜 일정 중에도 초고를 읽고 조언과 논평을 해준 양계원 변호사에게 감사드린다. 양변호사는 부동산개발사업과 부동산개발금융 실무를 다루고 있는 분으로 교정작업도 도와주었다. 박영사의 김선민 이사가 제작 일정을 잡아 적시에 출간이 되도록 해주어 감사드린다. 출판계의 어려움에도 출판을 맡아 준 박영사 안종만 회장님과 안상준 대표님께 감사의 말씀을 드리며, 기획과 마케팅에 애쓰는 최동인 대리의 노고에 감사드린다.
Contents
제1편 부동산개발사업
제1장 서 론
제1절 부동산개발사업의 의의와 구조 3
Ⅰ. 부동산개발사업의 의의 3
Ⅱ. 부동산개발사업의 구조 4
제2절 부동산개발사업의 특징과 참여자 4
Ⅰ. 부동산개발사업의 특징 4
1. 사업기간의 장기성 5
2. 대규모 소요자금 5
3. 전문인력의 필요성 6
4. 파급효과의 중대성 6
5. 개발시기의 중요성 7
Ⅱ. 부동산개발사업의 주요 참여자 7
1. 시행사 7
2. 부동산 간접투자기구 8
3. 건설사(시공사) 8
4. 금융회사 8
5. 수분양자 8
6. 정부 또는 행정청 9
제3절 부동산개발사업의 분류와 진행단계 9
Ⅰ. 부동산개발사업의 분류 9
1. 사업주체에 의한 분류 10
2. 개발주체에 의한 분류 11
3. 개발형태에 의한 분류 13
4. 개발상품에 의한 분류 14
Ⅱ. 부동산개발사업의 진행단계 16
1. 사전평가단계 16
2. 사업타당성 분석단계 17
3. 개발준비단계 17
4. 개발단계 18
5. 사후관리·운영단계 19
제4절 부동산개발사업 관련 법률 19
Ⅰ. 개발사업 관련 개별법 20
Ⅱ. 인허가 관련 개별법 20
Ⅲ. 부동산개발업의 등록 21
제2장 부동산개발사업과 분양
제1절 서설 23
Ⅰ. 분양의 의의와 유형 23
1. 분양의 의의 23
2. 분양의 유형 23
Ⅱ. 선분양과 후분양 26
1. 선분양 26
2. 후분양 27
Ⅲ. 주택분양과 주택 이외의 건축물분양의 적용법규 30
제2절 주택법에 의한 주택분양 30
Ⅰ. 주택분양의 의의와 구조 31
1. 주택 선분양의 의의와 구조 31
2. 주택 후분양의 의의와 구조 31
Ⅱ. 주택분양 관련 법규 32
Ⅲ. 주택법에 의한 주택분양과정 33
Ⅳ. 주택의 선분양과 수분양자 보호 34
1. 공동주택 분양의 의의 34
2. 분양의 형태와 계약당사자 34
3. 수분양자 보호 35
제3절 건축물분양법에 의한 건축물분양 36
Ⅰ. 건축물분양법의 입법취지 36
Ⅱ. 건축물분양법의 적용범위 37
1. 적용대상 37
2. 적용제외대상 38
Ⅲ. 건축물의 분양과정 38
Ⅳ. 건축물의 선분양과 수분양자 보호 39
1. 선분양의 조건 39
2. 분양시기 제한 40
3. 분양신고 40
제4절 산업집적법에 의한 분양 41
Ⅰ. 지식산업센터의 의의 41
Ⅱ. 지식산업센터의 분양 41
1. 입주자의 모집 41
2. 모집공고안의 승인신청 42
3. 모집공고안의 승인 여부 결정 42
4. 모집공고안의 공고 42
5. 거짓 또는 기만적 방법 등을 사용한 모집 금지 43
제5절 관광진흥법에 의한 분양 43
Ⅰ. 휴양 콘도미니엄의 의의 43
Ⅱ. 휴양 콘도미니엄의 분양 43
1. 분양의 대상 자격 43
2. 금지행위 43
3. 분양약관의 필요적 포함사항 44
4. 분양의 기준 44
5. 분양의 시기 45
6. 공유자의 보호 45
제6절 노인복지법에 의한 분양 46
Ⅰ. 노인복지주택의 의의 46
Ⅱ. 노인복지주택의 분양 46
제3장 주요 부동산개발사업의 종류와 내용
제1절 도시개발사업 47
Ⅰ. 도시개발사업의 의의와 주요 내용 47
1. 의의 47
2. 도시개발사업: 도시개발법 48
3. 택지개발사업: 택지개발촉진법 48
4. 정비사업: 도시정비법 49
5. 산업단지개발사업: 산업입지법 51
6. 관광단지조성사업: 관광진흥법 51
7. 기업도시개발사업: 기업도시법 52
8. 경제자유구역 개발사업: 경제자유구역법 52
Ⅱ. 도시개발법에 의한 도시개발사업의 시행절차 52
1. 도시계획 수립단계 52
2. 도시개발구역 지정단계 56
3. 실시계획 및 시행단계 61
4. 준공검사 등 64
Ⅲ. 도시개발법에 의한 도시개발사업의 시행자 및 시행방식 66
1. 도시개발사업의 시행자 66
2. 도시개발사업의 시행방식 70
제2절 지구단위계획사업과 특별계획구역사업 77
Ⅰ. 서설 77
1. 지구단위계획의 의의 77
2. 지구단위계획의 도입 77
3. 관련 법규 및 지침 78
Ⅱ. 지구단위계획 79
1. 지구단위계획의 수립 79
2. 지구단위계획구역 및 지구단위계획의 결정 81
3. 지구단위계획구역의 지정 등 81
4. 지구단위계획의 내용 83
5. 공공시설등의 설치비용 등 85
6. 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획에 관한 도시·
군관리계획결정의 실효 등 86
7. 지구단위계획구역에서의 건축 등 87
Ⅲ. 특별계획구역 88
1. 서설 88
2. 관련 법령상의 특별계획구역 91
3. 특별계획구역 지정대상 93
4. 순차개발을 위한 특별계획구역 지정과 기준 94
5. 지구단위계획 작성절차 94
6. 복합용도의 특별계획구역 개발시 절차 95
제3절 민간공원 특례사업 95
Ⅰ. 서설 95
1. 민간공원 특례사업의 의의 95
2. 도입배경과 연혁 96
3. 관련 법규 및 지침 97
Ⅱ. 민간공원 특례사업 적용요건 등 97
1. 민간공원 특례사업 적용요건 97
2. 시설 설치의 협의 등 98
3. 도시공원 조성사업의 공동 시행과 비용부담 등 99
4. 도시·군관리계획의 변경 결정 등 99
5. 협약 체결 100
Ⅲ. 도시공원부지에서 개발행위 특례에 관한 지침 100
1. 특례지침의 목적과 적용범위 100
2. 제안에 의한 특례사업 시행절차 100
3. 공모에 의한 특례사업 시행절차 101
4. 특례사업의 관리 및 운영 101
제4절 지식산업센터 개발사업 101
Ⅰ. 서설 101
1. 지식산업센터의 의의 101
2. 지식산업센터 도입배경 102
3. 관련 법규 및 지침 104
Ⅱ. 지식산업센터의 설립 등 104
1. 지식산업센터의 설립 104
2. 지식산업센터에 대한 지원 106
Ⅲ. 지식산업센터의 분양과 입주 107
1. 지식산업센터의 분양 107
2. 지식산업센터에의 입주 108
3. 지식산업센터의 관리 108
Ⅳ. 지식기반산업집적지구에 설치한 지식산업센터에 대한 지원 등 109
1. 지식산업센터에 대한 지원 109
2. 첨단투자지구에서의 지식산업센터에 대한 지원 110
3. 규제개선의 신청 110
제5절 물류센터 개발사업 111
Ⅰ. 서설 111
1. 물류의 개념 111
2. 물류센터의 개념 111
3. 관련 법규 112
Ⅱ. 물류정책기본법의 주요 내용 112
Ⅲ. 물류시설법의 주요 내용 113
제6절 데이터센터 개발사업 113
Ⅰ. 서설 113
1. 데이터센터의 의의 113
2. 관련 법규 114
Ⅱ. 데이터센터의 구축 및 운영 활성화 시책 수립·시행 114
Ⅲ. 민간 데이터센터의 구축 및 운영 활성화 시책 수립·시행과 지원
115
Ⅳ. 공공기관의 지능정보서비스 안정성 등의 향상을 위한 지원 116
제7절 공모형 PF 개발사업 116
Ⅰ. 배경 및 개념 116
1. 민관합동사업의 배경과 내용 116
2. 국내 민관합동사업의 추진배경 117
3. 공모형 PF사업의 개념 118
Ⅱ. 이해관계자와 구조적 특징 119
1. 공모형 PF사업의 이해관계자 119
2. 공모형 PF사업의 구조적 특징 121
3. 공모형 PF사업의 구조적 위험요소 123
Ⅲ. 개발사업의 구조와 유형 124
1. 공모형 PF사업의 일반적인 구조 124
2. 공모형 PF사업의 사업협약 124
3. 프로젝트회사 설립 125
4. 공모형 PF사업의 유형 125
Ⅳ. 자금조달 방식과 추진절차 126
1. 일반적인 자금조달 방식 126
2. 자본시장을 통한 자금조달 방식 127
3. 추진절차 128
Ⅴ. 공모형 PF사업의 법적 근거 130
1. 택지개발사업의 시행자 130
2. 공공·민간 공동 택지개발사업의 시행요건 131
3. 공공·민간 공동 택지개발사업의 시행절차 132
제4장 부동산개발사업과 부동산개발금융
제1절 서설 134
Ⅰ. 부동산시장의 변화와 부동산개발금융 134
Ⅱ. 부동산시장과 프로젝트 파이낸싱 136
제2절 부동산개발금융의 의의와 유형 138
Ⅰ. 부동산개발금융의 의의 138
Ⅱ. 부동산개발금융의 특징 139
Ⅲ. 부동산개발금융 관련 법률 140
1. 민사법 140
2. 건설법 140
3. 금융법 140
제3절 부동산개발금융의 유형 141
Ⅰ. 의의 141
Ⅱ. 기업금융 141
Ⅲ. 직접금융 방식의 부동산개발금융: 부동산PF 대출 142
Ⅳ. 간접투자기구를 통한 부동산개발금융 143
1. 부동산투자회사를 통한 부동산개발금융: 리츠 143
2. 자본시장법상 집합투자기구를 이용한 부동산개발금융:
부동산펀드 144
3. 프로젝트금융투자회사(PFV)를 이용한 부동산개발금융 145
Ⅴ. 부동산신탁 방식의 부동산개발금융: 부동산신탁 146
Ⅵ. 자산유동화를 통한 부동산개발금융: 부동산유동화금융 146
제2편 부동산 프로젝트금융(PF)
제1장 총 설
제1절 서설 149
Ⅰ. 프로젝트금융의 등장과 발전 149
Ⅱ. 프로젝트금융의 개념 151
Ⅲ. 프로젝트금융의 특성 152
1. 비소구 또는 제한소구 금융 153
2. 부외금융 153
3. 책임의 한정 153
4. 자금수지에 기초한 여신 154
5. 위험배분 155
6. 사업의 단일성 155
7. 상대적으로 높은 금융비용 155
8. 복잡한 계약 및 금융절차 156
9. 구조화금융 156
Ⅳ. 프로젝트금융의 장·단점 156
1. 사업주 입장에서의 장·단점 156
2. 대주단 입장에서의 장·단점 158
3. 정부 입장에서의 장점 160
제2절 프로젝트금융의 구조 160
Ⅰ. 거래참여자 161
1. 사업주 161
2. 프로젝트 SPC(프로젝트 회사)=사업시행사(Project Company) 161
3. 차주 161
4. 대주단(Syndicate)=금융제공자 162
5. 건설회사 또는 시공회사 163
6. 운영회사 163
7. 생산품구매자 또는 서비스 이용자 163
8. 프로젝트 소재 국가의 정부 164
9. 보증인 164
10. 신탁회사 164
11. 기타 참여자 165
Ⅱ. 프로젝트금융의 자금구조 165
1. 일반적 부동산개발금융 165
2. 부동산 유동화를 통한 자금조달 167
제2장 부동산 프로젝트금융(PF)
제1절 서설 169
Ⅰ. 의의와 현황 169
1. 의의 169
2. 국내 부동산PF 시장현황 170
3. 부동산PF 현황 171
Ⅱ. 부동산PF의 발전과 특징 173
1. 국내 부동산PF의 발전 173
2. 부동산PF의 특징 174
Ⅲ. 국내 부동산PF의 특징과 문제점 176
1. 국내 부동산PF의 특징 177
2. 국내 부동산PF의 문제점 178
제2절 부동산PF 익스포져 현황 및 잠재리스크 179
Ⅰ. 개요 179
Ⅱ. 부동산PF 익스포져 현황 181
1. 부동산PF 채무보증 181
2. 부동산PF 대출 181
Ⅲ. 부동산PF 익스포져 잠재리스크 182
1. 부동산PF 채무보증 182
2. 부동산PF 대출 183
제3절 부동산PF의 당사자와 계약관계 183
Ⅰ. 주요 당사자 183
1. 차주(시행사) 184
2. 대주(금융기관) 184
3. 시공사 186
4. 보증인 186
5. 신탁회사 187
6. 주간사 금융기관 188
Ⅱ. 계약관계 188
제4절 부동산PF 대출 절차 및 형태 189
Ⅰ. 진행 및 약정 189
1. 업무 진행절차 190
2. 리스크 점검 190
3. 주요 약정사항 191
Ⅱ. 대출형태 및 자금조달 191
1. 의의 191
2. 진행단계별 대출형태 192
2. 조달자금의 분류 195
제5절 담보 및 신용보강 197
Ⅰ. 서설 197
1. 특징 197
2. 신용보강 일반 198
Ⅱ. 시공사를 통한 위험관리 198
1. 보증 198
2. 채무인수 201
3. 책임준공약정 206
4. 책임분양약정 211
5. 시공권·유치권 포기 및 현장 명도 각서 213
Ⅲ. 부동산신탁에 의한 위험관리 213
1. 의의 213
2. 부동산담보신탁 214
3. 우선수익권설정 215
Ⅳ. 시행사(사업주체)에 대한 위험관리 216
1. 양도담보 216
2. 질권설정 219
3. 자금계좌(에스크로우 계좌)에 대한 관리 222
4. 시행권 포기 및 양도 222
Ⅴ. 기타 방안 223
1. 자금보충약정 223
2. 이자지급보증 224
3. 보험제도 225
4. 특수 공공기관의 보증제도 226
제3장 사회기반시설에 대한 민간투자와 프로젝트금융
제1절 서설 228
Ⅰ. 민간투자의 의의 228
1. 개념 228
2. 개념의 구성요소 229
Ⅱ. 민간투자법의 연혁과 성격 231
1. 민간투자법의 연혁 231
2. 민간투자법의 법적 성격 233
3. 민간투자법의 특수성 234
4. 민간투자사업에 대한 법적 규율체계 235
Ⅲ. 민간투자사업의 추진방식 236
1. 수익형 민간투자사업(BTO) 방식 236
2. 임대형 민간투자사업(BTL) 방식 236
3. 건설-운영-양도(BOT) 방식 236
4. 건설-소유-운영(BOO) 방식 237
5. 건설-임대-양도(BLT) 방식 237
6. 혼합형 방식 237
7. 결합형 방식 237
8. 개량운영형 방식 238
9. 기타 방식 238
제2절 민간투자법의 주요 내용 238
Ⅰ. 사회기반시설사업 238
1. 사회기반시설사업의 시행 238
2. 사회기반시설의 관리·운영 239
3. 산업기반신용보증기금 240
4. 사회기반시설투융자집합투자기구 240
Ⅱ. 정부 지원 242
1. 재정지원 242
2. 부담금 등의 감면 242
3. 조세감면 243
4. 금융관련 규제완화 243
Ⅲ. 민간투자사업에서의 행정계획 243
1. 기본계획 243
2. 시설사업기본계획 245
Ⅳ. 감독 247
1. 감독·명령 247
2. 법령 위반 등에 대한 처분 248
3. 부정당업자의 민간투자사업 참가자격 제한 248
4. 공익을 위한 처분 248
5. 사업시행자의 지정취소에 따른 조치 248
제3절 민간투자사업 추진절차 249
Ⅰ. 대상사업 지정과 추진구조 249
1. 민간투자사업 대상 249
2. 민간투자사업의 절차: 재정사업과의 비교를 중심으로 250
3. 민간투자사업 추진구조 252
4. 정부고시사업과 민간제안사업 253
Ⅱ. 정부고시사업 추진절차 253
1. 정부고시사업 253
2. 대상사업의 지정 255
3. 시설사업기본계획의 수립 및 고시 257
4. 사업계획의 제출 259
5. 사업계획의 검토·평가 260
6. 실시협약 체결 등 사업시행자 지정 263
7. 실시계획의 승인 및 공사·준공 271
Ⅲ. 민간제안사업 추진절차 273
1. 민간제안사업 273
2. 최초제안서의 접수 274
3. 제안내용의 검토 및 사업지정 274
4. 제3자 제안공고 275
5. 최초제안자 우대 및 협상대상자의 지정 276
6. 협상 및 실시계획 승인 277
7. 정부고시사업 절차의 준용 278
Ⅳ. 임대형 정부고시사업 추진에 관한 특례 278
1. 사업계획의 수립 및 타당성 분석 278
2. 사업계획 제출 및 한도액 요구 279
3. 한도액 설정 및 국회심의·의결 280
4. 시설사업기본계획 수립·고시 280
5. 사업계획 평가 및 협상대상자 지정 281
6. 실시협약 체결 282
7. 실시계획 승인 283
8. 정부고시사업 절차의 준용 283
Ⅴ. 임대형 민간제안사업 추진에 관한 특례 283
1. 민간부문의 사업제안 283
2. 제안내용의 검토 284
3. 사업계획 제출 및 한도액 요구 284
4. 제안자에 대한 통지 284
5. 한도액 설정 및 국회 심의·의결 284
6. 제3자 제안공고의 내용 284
7. 사업계획의 평가 284
8. 실시협약 체결 및 실시계획 승인 285
9. 민간제안사업 절차의 준용 285
Ⅵ. 경쟁적 협의 절차 285
1. 경쟁적 협의 절차의 도입배경 285
2. 경쟁적 협의 절차의 적용대상 사업 286
3. 사업계획 평가단의 구성 및 운영 286
4. 시설사업기본계획의 수립·고시 및 참가자격 사전심사 287
5. 제1·2단계 경쟁적 협의 287
6. 사업계획 평가 및 협상대상자 지정 288
7. 실시협약 체결을 위한 협상 288
제4절 민간투자사업의 위험 및 위험분담 288
Ⅰ. 위험분담의 원칙 및 위험분담 필요성 288
1. 위험분담의 원칙 288
2. 민간투자사업 특수성 측면에서 민간과 정부의 위험분담
필요성 289
Ⅱ. 위험분담 291
1. 위험의 처리 및 분담원칙 291
2. 수익형 민자사업 292
3. 임대형 민자사업 293
4. 불가항력사유 등의 발생과 사업시행자의 매수청구권 293
5. 해지시지급금 294
제5절 민간투자사업을 위한 프로젝트금융 296
Ⅰ. 자금조달에 관한 규율의 필요성 296
Ⅱ. 사회기반시설과 프로젝트금융의 배경 297
Ⅲ. 민간투자사업의 프로젝트금융 추진방식 299
1. 의의 299
2. 수익형 프로젝트 299
3. 임대형 프로젝트 300
Ⅳ. 프로젝트금융의 주요계약 301
1. 주주간 계약 301
2. 정부와의 실시협약 302
3. 프로젝트 대출계약 304
Ⅴ. 민간투자사업의 자금조달 309
Ⅵ. 자금조달 및 자금재조달에 관한 규율 309
1. 사업계획서의 평가 단계: 자금조달계획의 현실성 평가 309
2. 사업시행자 지정 이후: 자금조달 311
3. 자금재조달 315
제3편 부동산 간접투자기구
제1장 서 설
제2장 부동산투자회사(리츠)
제1절 서설 323
Ⅰ. 부동산투자회사의 의의와 도입배경 323
1. 부동산투자회사의 의의 323
2. 부동산투자회사의 도입배경 324
Ⅱ. 부동산투자회사법의 목적과 부동산투자회사의 업무 범위 326
1. 부동산투자회사법의 목적 326
2. 부동산투자회사의 업무 범위 326
Ⅲ. 부동산투자회사의 분류 326
1. 자산관리 형태에 따른 분류 326
2. 정책목적에 따른 분류 329
3. 공모여부에 따른 분류 329
제2절 설립 및 영업인가 330
Ⅰ. 설립 및 자본금 330
1. 설립 330
2. 설립 자본금 331
3. 최저자본금 331
Ⅱ. 영업인가와 등록 331
1. 영업인가 331
2. 등록 332
제3절 주식의 공모·분산·상장 의무 333
Ⅰ. 주식의 공모 333
1. 인가·등록 전 청약 제한 333
2. 청약 제공 기간과 주식 비율 333
3. 일반 청약의 예외 333
Ⅱ. 주식의 분산 334
1. 1인당 주식소유한도 334
2. 의결권 행사범위 제한 334
Ⅲ. 주식의 상장 335
1. 상장의무 335
2. 상장명령 335
제4절 자산의 투자·운용 335
Ⅰ. 자산의 투자·운용 방법 335
1. 투자대상 자산 335
2. 자산운용 방법 335
Ⅱ. 부동산의 처분에 대한 제한 등 336
1. 주택과 부동산의 처분 기간 제한 336
2. 건축물 등이 없는 토지의 처분 시기 제한 337
3. 취득과 처분의 실사보고서 작성과 제출 337
Ⅲ. 자산의 구성 338
1. 자산의 구성 비율 338
2. 자산의 구성 비율 계산시 부동산 의제 자산 340
Ⅳ. 부동산개발사업에 대한 투자 341
1. 총자산과 자산총액 341
2. 투자비율 산정 341
3. 사업계획서 작성·평가 및 평가서 제출 341
Ⅴ. 보상을 목적으로 제공한 토지에 대한 개발사업 투자의 특례 341
1. 특례등록 341
2. 주식의 공모·분산·상장의무 등 면제 342
3. 자산의 투자·운용과 차입 및 사채 발행 343
4. 주주의 주식처분 343
5. 영업인가 전 신주발행의 제한 344
Ⅵ. 증권에 대한 투자 344
1. 의결권주 취득 344
2. 의결권주 초과취득과 투자한도 적합의무 345
3. 동일인 발행 증권의 취득제한 345
4. 동일인 발행 증권의 초과취득과 투자한도 적합의무 346
Ⅶ. 배당 347
1. 이익배당한도와 이익준비금 적립 제외 347
2. 자기관리 부동산투자회사와 이익준비금 적립, 이익배당방법 347
3. 위탁관리 부동산투자회사와 초과배당 348
4. 상장 부동산투자회사의 부동산 매각과 이익배당 348
5. 소득공제 등 349
Ⅷ. 차입 및 사채 발행 350
1. 자금조달 350
2. 자금차입 대상기관 350
3. 자금차입 의제 351
4. 사채발행과 주주총회의 특별결의 351
5. 자금차입 및 사채발행 한도 351
Ⅸ. 기업구조조정 부동산투자회사에 관한 특례 351
1. 자산의 구성 351
2. 등록과 금융위원회 의견 청취 352
3. 주식공모 의무 등 면제 352
4. 출자한도 제한 등의 면제 352
5. 은행의 자회사인 경우의 신용공여 한도 산출 352
제3장 부동산집합투자기구(부동산펀드)
제1절 서설 353
Ⅰ. 부동산펀드의 의의와 구조 353
1. 부동산펀드의 의의 353
2. 부동산펀드의 구조 354
Ⅱ. 부동산펀드의 도입 및 그 배경 354
1. 부동산투자회사법과 간접투자자산운용업법 354
2. 자본시장법 355
Ⅲ. 부동산펀드의 특성 및 투자위험 357
1. 부동산펀드의 특성 357
2. 부동산펀드의 투자위험 357
제2절 자산운용방법(투자대상) 358
Ⅰ. 의의 358
Ⅱ. 부동산에 대한 투자 358
Ⅲ. 부동산을 기초자산으로 한 파생상품에 대한 투자 358
Ⅳ. 부동산 개발과 관련된 법인에 대한 대출 359
Ⅴ. 부동산의 개발 등의 방법으로 부동산에 대한 투자 360
1. 부동산의 개발 361
2. 부동산의 관리 및 개량 361
3. 부동산의 임대 및 운영 361
4. 지상권·지역권·전세권·임차권·분양권 등 부동산 관련 권리의
취득 362
5. 기업구조조정 촉진법에 따른 부동산담보부 금전채권의 취득 363
Ⅵ. 부동산 관련 증권에 대한 투자 364
1. 수익증권, 집합투자증권 또는 유동화증권 364
2. 부동산투자회사가 발행한 주식 365
3. 부동산개발회사가 발행한 증권 366
4. 주택저당채권담보부채권 또는 주택저당증권 366
5. 부동산투자목적회사가 발행한 지분증권 366
제3절 자산운용의 제한: 부동산에 대한 투자한도 366
Ⅰ. 부동산 의무보유기간 367
Ⅱ. 부동산개발사업 시행 전의 토지처분 금지 367
제4절 자산운용의 특례: 부동산의 운용 특례 368
Ⅰ. 금전차입의 특례 368
1. 차입방법 368
2. 운용방법 368
3. 차입한도 368
Ⅱ. 금전대여의 특례 369
Ⅲ. 부동산 실사보고서의 비치의무 369
Ⅳ. 부동산개발사업에 투자하는 경우의 사업계획서 공시 특례 369
Ⅴ. 부동산 취득과 신탁등기의 특례 370
제5절 소득공제 등 370
Ⅰ. 이익배당과 소득공제 370
Ⅱ. 지방세 중과세율 적용 배제 특례 371
제4장 프로젝트금융투자회사(PFV)
제1절 서설 372
Ⅰ. 의의와 도입배경 372
1. 의의 372
2. 도입배경 373
Ⅱ. 구 법인세법에 도입 373
Ⅲ. 프로젝트금융투자회사(PFV) 현황 374
Ⅳ. 구 법인세법상 특례 폐지와 조세특례제한법 이관 374
제2절 프로젝트금융투자회사(PFV)의 요건 375
Ⅰ. 기본요건 375
1. 명목회사 요건 375
2. 한시성 및 존속기간 요건 376
3. 주식회사 및 발기설립 요건 376
4. 최소자본금 요건 377
5. 발기인 및 주주 요건 377
6. 이사 자격 요건 378
7. 감사 자격 요건 379
8. 자산관리·운용 및 처분에 관한 업무위탁 요건 379
9. 자금관리업무 위탁 요건 380
10. 설립신고 요건 381
Ⅱ. 특정사업 요건 382
1. 특정사업의 범위 382
2. 복수의 사업 허용 문제 382
3. 주택건설사업 허용 문제 383
4. 임대업 등 자산운영사업 허용 문제 384
제3절 프로젝트금융투자회사(PFV)에 대한 과세 문제 385
Ⅰ. 이익배당과 소득공제 385
Ⅱ. 지방세 중과세율 적용 배제 특례 386
제4편 부동산신탁
제1장 서 론
제1절 부동산신탁의 의의와 기능 389
Ⅰ. 부동산신탁의 의의 389
Ⅱ. 부동산신탁의 기능 390
제2절 부동산신탁의 발전과정과 유형 392
Ⅰ. 발전과정 392
Ⅱ. 유형 394
Ⅲ. 부동산개발사업과 부동산신탁 395
제3절 국내 부동산신탁산업의 특징 396
Ⅰ. 신탁업 인가 396
Ⅱ. 신용위험 집중도 397
Ⅲ. 차입형, 혼합형, 비차입형의 구분 398
Ⅳ. 차입형토지신탁과 사업위험 398
Ⅴ. 자산건전성 분류기준의 특징 399
Ⅵ. 차입형토지신탁과 유동성 관리 399
Ⅶ. 소송 등 우발채무 리스크 399
제2장 관리신탁 및 처분신탁
제1절 관리신탁 401
Ⅰ. 의의 401
Ⅱ. 종류 402
1. 갑종관리신탁 402
2. 을종관리신탁 402
Ⅲ. 위험 402
제2절 처분신탁 403
Ⅰ. 의의와 종류 403
1. 의의 403
2. 종류 403
Ⅱ. 효용성 404
Ⅲ. 위험 405
제3장 담보신탁
제1절 서설 406
Ⅰ. 의의 406
1. 개념 406
2. 법률관계 407
3. 법적 성질 408
Ⅱ. 담보신탁과 저당권 및 양도담보의 비교 412
1. 부동산담보신탁과 저당권 412
2. 부동산담보신탁과 양도담보 412
Ⅲ. 특징, 효용성과 위험 414
1. 특징 414
2. 효용성 415
3. 위험 416
제2절 부동산담보신탁의 구조 417
Ⅰ. 의의 417
Ⅱ. 부동산담보신탁계약의 체결 과정 417
1. 대출상담 418
2. 금융기관의 사업성 검토 418
3. 신탁회사에 특정 부동산 조사·분석 요청 418
4. 신탁회사의 통보 418
5. 금융기관의 대출의사 결정 418
6. 대출계약 및 담보신탁계약 419
7. 수익권증서 발급 및 교부 419
8. 금융기관의 대출실행 419
Ⅲ. 부동산담보신탁계약의 종료 과정 419
1. 채무를 이행한 경우 420
2. 채무불이행 등 환가사유가 발생한 경우 420
제3절 담보신탁의 법리 421
Ⅰ. 담보신탁과 도산절연 421
1. 위탁자의 도산위험으로부터 절연 421
2. 위탁자의 회생절차상 취급 422
Ⅱ. 담보신탁의 수익권과 부종성·수반성 428
Ⅲ. 신탁재산 공매대금의 정산방법 429
1. 의의 429
2. 채무자 소유의 수개의 부동산에 관하여 담보신탁을 설정한
경우 430
3. 채무자와 제3자 소유의 각 부동산에 관하여 담보신탁을
설정한 경우 430
Ⅳ. 분양계약 해제와 수분양자의 지위 431
1. 수분양자의 신탁회사에 대한 직접청구 431
2. 수분양자의 신탁회사에 대한 대위청구 433
3. 수분양자의 손해배상청구 434
Ⅴ. 신탁부동산의 처분과 담보신탁의 법률관계 434
1. 위탁자의 신탁부동산 처분행위에 대한 사해성 판단 434
2. 체육시설의 설치·이용에 관한 법률 제27조의 적용 여부 435
제4장 분양관리신탁
제1절 서설 437
Ⅰ. 의의 437
Ⅱ. 필요성과 특징 438
1. 필요성 438
2. 특징 439
제2절 건축물 선분양의 법률관계 440
Ⅰ. 관련 규정 440
Ⅱ. 분양관리신탁과 대리사무계약 441
1. 분양관리신탁 441
2. 대리사무계약 443
Ⅲ. 분양관리신탁계약과 대리사무계약의 관계 444
제5장 토지신탁(개발신탁)
제1절 서설 446
Ⅰ. 토지신탁의 의의와 유형 446
1. 의의 446
2. 유형 447
Ⅱ. 토지신탁의 구조 450
1. 의의 450
2. 토지신탁의 관계인 450
3. 토지신탁사업의 업무 프로세스 453
Ⅲ. 토지신탁의 특징과 장점 454
1. 토지신탁의 특징 454
2. 토지신탁의 장점 455
제2절 차입형토지신탁 457
Ⅰ. 서설 457
1. 차입형토지신탁의 개념 457
2. 거래구조 457
3. 차입형토지신탁과 관리형토지신탁의 비교 458
Ⅱ. 차입형토지신탁의 장단점 459
1. 차입형토지신탁의 장점 459
2. 차입형토지신탁의 단점 460
Ⅲ. 자금조달 방식 460
1. 신탁회사의 사업비 조달 460
2. 신탁회사의 대주로서의 지위 461
Ⅳ. 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 제한 462
1. 선지급조건 462
2. 선지급금액 463
3. 적용예외 463
4. 금지사항 463
제3절 관리형토지신탁 464
Ⅰ. 서설 464
1. 관리형토지신탁의 개념 464
2. 거래구조 465
Ⅱ. 관리형토지신탁의 효용성 465
Ⅲ. 자금조달 방식 466
Ⅳ. 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 제한 467
1. 선지급조건 467
2. 선지급금액 468
3. 적용예외 469
4. 금지사항 469
5. 결어 469
제4절 책임준공확약형 관리형토지신탁 470
Ⅰ. 서설 470
1. 의의 470
2. 거래구조 471
Ⅱ. 책임준공확약형 관리형토지신탁의 현황과 익스포져 관리 473
1. 현황 473
2. 익스포져 관리 474
Ⅲ. 신탁사의 책임준공확약 미이행시 손해배상 475
1. 손해배상의무의 손실보전행위 해당 여부 475
2. 책임준공 미이행 조건부 손해배상과 지급보증 해당 여부 476
3. 책임준공 미이행시 대출 원리금 배상과 과도한 손해배상
여부 477
제5편 부동산PF 유동화금융
제1장 서 설
제1절 자산유동화의 의의와 자산유동화법 제정 경위 481
Ⅰ. 자산유동화의 개념 481
Ⅱ. 자산유동화의 연혁 483
Ⅲ. 자산유동화법 제정 경위 484
제2절 자산유동화증권의 발행구조 484
Ⅰ. ABS의 개념과 발행구조 484
1. ABS의 개념 484
2. ABS의 발행구조 485
Ⅱ. ABCP의 개념과 발행유형 486
1. ABCP의 개념 486
2. ABCP의 발행유형 486
제3절 자산유동화에 대한 규율체계 487
Ⅰ. 자산유동화법에 의한 유동화 487
1. 자산유동화 관련 법률 487
2. 자산유동화법에 의한 유동화 488
3. 자산유동화법에 의한 자산유동화의 한계 489
Ⅱ. 자산유동화법에 의하지 않은 유동화 489
제2장 자산유동화증권 발행 참여자와 자산유동화의 효용
제1절 자산유동화증권 발행 참여자 491
Ⅰ. 자산보유자 491
Ⅱ. 유동화전문회사 492
Ⅲ. 자산관리자 492
Ⅳ. 수탁기관 492
Ⅴ. 신용평가기관 493
Ⅵ. 신용보강기관 493
Ⅶ. 주관사 493
Ⅷ. 투자자 494
제2절 자산유동화의 효용 494
Ⅰ. 자금조달 비용의 절감 494
Ⅱ. 상환청구권 배제 494
Ⅲ. 재무구조 개선 495
Ⅳ. 투자자층 확대 495
제3장 부동산PF 유동화금융
제1절 부동산PF-ABS의 개념 및 구조 496
Ⅰ. 개념 496
Ⅱ. 구조 496
제2절 부동산PF-ABCP의 개념 및 구조 497
Ⅰ. 개념 497
Ⅱ. 일반적인 부동산PF-ABCP 구조 499
Ⅲ. SPC가 먼저 ABCP를 발행하여 사전 PF대출 하는 구조 499
참고문헌 501
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제1장 서 론
제1절 부동산개발사업의 의의와 구조 3
Ⅰ. 부동산개발사업의 의의 3
Ⅱ. 부동산개발사업의 구조 4
제2절 부동산개발사업의 특징과 참여자 4
Ⅰ. 부동산개발사업의 특징 4
1. 사업기간의 장기성 5
2. 대규모 소요자금 5
3. 전문인력의 필요성 6
4. 파급효과의 중대성 6
5. 개발시기의 중요성 7
Ⅱ. 부동산개발사업의 주요 참여자 7
1. 시행사 7
2. 부동산 간접투자기구 8
3. 건설사(시공사) 8
4. 금융회사 8
5. 수분양자 8
6. 정부 또는 행정청 9
제3절 부동산개발사업의 분류와 진행단계 9
Ⅰ. 부동산개발사업의 분류 9
1. 사업주체에 의한 분류 10
2. 개발주체에 의한 분류 11
3. 개발형태에 의한 분류 13
4. 개발상품에 의한 분류 14
Ⅱ. 부동산개발사업의 진행단계 16
1. 사전평가단계 16
2. 사업타당성 분석단계 17
3. 개발준비단계 17
4. 개발단계 18
5. 사후관리·운영단계 19
제4절 부동산개발사업 관련 법률 19
Ⅰ. 개발사업 관련 개별법 20
Ⅱ. 인허가 관련 개별법 20
Ⅲ. 부동산개발업의 등록 21
제2장 부동산개발사업과 분양
제1절 서설 23
Ⅰ. 분양의 의의와 유형 23
1. 분양의 의의 23
2. 분양의 유형 23
Ⅱ. 선분양과 후분양 26
1. 선분양 26
2. 후분양 27
Ⅲ. 주택분양과 주택 이외의 건축물분양의 적용법규 30
제2절 주택법에 의한 주택분양 30
Ⅰ. 주택분양의 의의와 구조 31
1. 주택 선분양의 의의와 구조 31
2. 주택 후분양의 의의와 구조 31
Ⅱ. 주택분양 관련 법규 32
Ⅲ. 주택법에 의한 주택분양과정 33
Ⅳ. 주택의 선분양과 수분양자 보호 34
1. 공동주택 분양의 의의 34
2. 분양의 형태와 계약당사자 34
3. 수분양자 보호 35
제3절 건축물분양법에 의한 건축물분양 36
Ⅰ. 건축물분양법의 입법취지 36
Ⅱ. 건축물분양법의 적용범위 37
1. 적용대상 37
2. 적용제외대상 38
Ⅲ. 건축물의 분양과정 38
Ⅳ. 건축물의 선분양과 수분양자 보호 39
1. 선분양의 조건 39
2. 분양시기 제한 40
3. 분양신고 40
제4절 산업집적법에 의한 분양 41
Ⅰ. 지식산업센터의 의의 41
Ⅱ. 지식산업센터의 분양 41
1. 입주자의 모집 41
2. 모집공고안의 승인신청 42
3. 모집공고안의 승인 여부 결정 42
4. 모집공고안의 공고 42
5. 거짓 또는 기만적 방법 등을 사용한 모집 금지 43
제5절 관광진흥법에 의한 분양 43
Ⅰ. 휴양 콘도미니엄의 의의 43
Ⅱ. 휴양 콘도미니엄의 분양 43
1. 분양의 대상 자격 43
2. 금지행위 43
3. 분양약관의 필요적 포함사항 44
4. 분양의 기준 44
5. 분양의 시기 45
6. 공유자의 보호 45
제6절 노인복지법에 의한 분양 46
Ⅰ. 노인복지주택의 의의 46
Ⅱ. 노인복지주택의 분양 46
제3장 주요 부동산개발사업의 종류와 내용
제1절 도시개발사업 47
Ⅰ. 도시개발사업의 의의와 주요 내용 47
1. 의의 47
2. 도시개발사업: 도시개발법 48
3. 택지개발사업: 택지개발촉진법 48
4. 정비사업: 도시정비법 49
5. 산업단지개발사업: 산업입지법 51
6. 관광단지조성사업: 관광진흥법 51
7. 기업도시개발사업: 기업도시법 52
8. 경제자유구역 개발사업: 경제자유구역법 52
Ⅱ. 도시개발법에 의한 도시개발사업의 시행절차 52
1. 도시계획 수립단계 52
2. 도시개발구역 지정단계 56
3. 실시계획 및 시행단계 61
4. 준공검사 등 64
Ⅲ. 도시개발법에 의한 도시개발사업의 시행자 및 시행방식 66
1. 도시개발사업의 시행자 66
2. 도시개발사업의 시행방식 70
제2절 지구단위계획사업과 특별계획구역사업 77
Ⅰ. 서설 77
1. 지구단위계획의 의의 77
2. 지구단위계획의 도입 77
3. 관련 법규 및 지침 78
Ⅱ. 지구단위계획 79
1. 지구단위계획의 수립 79
2. 지구단위계획구역 및 지구단위계획의 결정 81
3. 지구단위계획구역의 지정 등 81
4. 지구단위계획의 내용 83
5. 공공시설등의 설치비용 등 85
6. 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획에 관한 도시·
군관리계획결정의 실효 등 86
7. 지구단위계획구역에서의 건축 등 87
Ⅲ. 특별계획구역 88
1. 서설 88
2. 관련 법령상의 특별계획구역 91
3. 특별계획구역 지정대상 93
4. 순차개발을 위한 특별계획구역 지정과 기준 94
5. 지구단위계획 작성절차 94
6. 복합용도의 특별계획구역 개발시 절차 95
제3절 민간공원 특례사업 95
Ⅰ. 서설 95
1. 민간공원 특례사업의 의의 95
2. 도입배경과 연혁 96
3. 관련 법규 및 지침 97
Ⅱ. 민간공원 특례사업 적용요건 등 97
1. 민간공원 특례사업 적용요건 97
2. 시설 설치의 협의 등 98
3. 도시공원 조성사업의 공동 시행과 비용부담 등 99
4. 도시·군관리계획의 변경 결정 등 99
5. 협약 체결 100
Ⅲ. 도시공원부지에서 개발행위 특례에 관한 지침 100
1. 특례지침의 목적과 적용범위 100
2. 제안에 의한 특례사업 시행절차 100
3. 공모에 의한 특례사업 시행절차 101
4. 특례사업의 관리 및 운영 101
제4절 지식산업센터 개발사업 101
Ⅰ. 서설 101
1. 지식산업센터의 의의 101
2. 지식산업센터 도입배경 102
3. 관련 법규 및 지침 104
Ⅱ. 지식산업센터의 설립 등 104
1. 지식산업센터의 설립 104
2. 지식산업센터에 대한 지원 106
Ⅲ. 지식산업센터의 분양과 입주 107
1. 지식산업센터의 분양 107
2. 지식산업센터에의 입주 108
3. 지식산업센터의 관리 108
Ⅳ. 지식기반산업집적지구에 설치한 지식산업센터에 대한 지원 등 109
1. 지식산업센터에 대한 지원 109
2. 첨단투자지구에서의 지식산업센터에 대한 지원 110
3. 규제개선의 신청 110
제5절 물류센터 개발사업 111
Ⅰ. 서설 111
1. 물류의 개념 111
2. 물류센터의 개념 111
3. 관련 법규 112
Ⅱ. 물류정책기본법의 주요 내용 112
Ⅲ. 물류시설법의 주요 내용 113
제6절 데이터센터 개발사업 113
Ⅰ. 서설 113
1. 데이터센터의 의의 113
2. 관련 법규 114
Ⅱ. 데이터센터의 구축 및 운영 활성화 시책 수립·시행 114
Ⅲ. 민간 데이터센터의 구축 및 운영 활성화 시책 수립·시행과 지원
115
Ⅳ. 공공기관의 지능정보서비스 안정성 등의 향상을 위한 지원 116
제7절 공모형 PF 개발사업 116
Ⅰ. 배경 및 개념 116
1. 민관합동사업의 배경과 내용 116
2. 국내 민관합동사업의 추진배경 117
3. 공모형 PF사업의 개념 118
Ⅱ. 이해관계자와 구조적 특징 119
1. 공모형 PF사업의 이해관계자 119
2. 공모형 PF사업의 구조적 특징 121
3. 공모형 PF사업의 구조적 위험요소 123
Ⅲ. 개발사업의 구조와 유형 124
1. 공모형 PF사업의 일반적인 구조 124
2. 공모형 PF사업의 사업협약 124
3. 프로젝트회사 설립 125
4. 공모형 PF사업의 유형 125
Ⅳ. 자금조달 방식과 추진절차 126
1. 일반적인 자금조달 방식 126
2. 자본시장을 통한 자금조달 방식 127
3. 추진절차 128
Ⅴ. 공모형 PF사업의 법적 근거 130
1. 택지개발사업의 시행자 130
2. 공공·민간 공동 택지개발사업의 시행요건 131
3. 공공·민간 공동 택지개발사업의 시행절차 132
제4장 부동산개발사업과 부동산개발금융
제1절 서설 134
Ⅰ. 부동산시장의 변화와 부동산개발금융 134
Ⅱ. 부동산시장과 프로젝트 파이낸싱 136
제2절 부동산개발금융의 의의와 유형 138
Ⅰ. 부동산개발금융의 의의 138
Ⅱ. 부동산개발금융의 특징 139
Ⅲ. 부동산개발금융 관련 법률 140
1. 민사법 140
2. 건설법 140
3. 금융법 140
제3절 부동산개발금융의 유형 141
Ⅰ. 의의 141
Ⅱ. 기업금융 141
Ⅲ. 직접금융 방식의 부동산개발금융: 부동산PF 대출 142
Ⅳ. 간접투자기구를 통한 부동산개발금융 143
1. 부동산투자회사를 통한 부동산개발금융: 리츠 143
2. 자본시장법상 집합투자기구를 이용한 부동산개발금융:
부동산펀드 144
3. 프로젝트금융투자회사(PFV)를 이용한 부동산개발금융 145
Ⅴ. 부동산신탁 방식의 부동산개발금융: 부동산신탁 146
Ⅵ. 자산유동화를 통한 부동산개발금융: 부동산유동화금융 146
제2편 부동산 프로젝트금융(PF)
제1장 총 설
제1절 서설 149
Ⅰ. 프로젝트금융의 등장과 발전 149
Ⅱ. 프로젝트금융의 개념 151
Ⅲ. 프로젝트금융의 특성 152
1. 비소구 또는 제한소구 금융 153
2. 부외금융 153
3. 책임의 한정 153
4. 자금수지에 기초한 여신 154
5. 위험배분 155
6. 사업의 단일성 155
7. 상대적으로 높은 금융비용 155
8. 복잡한 계약 및 금융절차 156
9. 구조화금융 156
Ⅳ. 프로젝트금융의 장·단점 156
1. 사업주 입장에서의 장·단점 156
2. 대주단 입장에서의 장·단점 158
3. 정부 입장에서의 장점 160
제2절 프로젝트금융의 구조 160
Ⅰ. 거래참여자 161
1. 사업주 161
2. 프로젝트 SPC(프로젝트 회사)=사업시행사(Project Company) 161
3. 차주 161
4. 대주단(Syndicate)=금융제공자 162
5. 건설회사 또는 시공회사 163
6. 운영회사 163
7. 생산품구매자 또는 서비스 이용자 163
8. 프로젝트 소재 국가의 정부 164
9. 보증인 164
10. 신탁회사 164
11. 기타 참여자 165
Ⅱ. 프로젝트금융의 자금구조 165
1. 일반적 부동산개발금융 165
2. 부동산 유동화를 통한 자금조달 167
제2장 부동산 프로젝트금융(PF)
제1절 서설 169
Ⅰ. 의의와 현황 169
1. 의의 169
2. 국내 부동산PF 시장현황 170
3. 부동산PF 현황 171
Ⅱ. 부동산PF의 발전과 특징 173
1. 국내 부동산PF의 발전 173
2. 부동산PF의 특징 174
Ⅲ. 국내 부동산PF의 특징과 문제점 176
1. 국내 부동산PF의 특징 177
2. 국내 부동산PF의 문제점 178
제2절 부동산PF 익스포져 현황 및 잠재리스크 179
Ⅰ. 개요 179
Ⅱ. 부동산PF 익스포져 현황 181
1. 부동산PF 채무보증 181
2. 부동산PF 대출 181
Ⅲ. 부동산PF 익스포져 잠재리스크 182
1. 부동산PF 채무보증 182
2. 부동산PF 대출 183
제3절 부동산PF의 당사자와 계약관계 183
Ⅰ. 주요 당사자 183
1. 차주(시행사) 184
2. 대주(금융기관) 184
3. 시공사 186
4. 보증인 186
5. 신탁회사 187
6. 주간사 금융기관 188
Ⅱ. 계약관계 188
제4절 부동산PF 대출 절차 및 형태 189
Ⅰ. 진행 및 약정 189
1. 업무 진행절차 190
2. 리스크 점검 190
3. 주요 약정사항 191
Ⅱ. 대출형태 및 자금조달 191
1. 의의 191
2. 진행단계별 대출형태 192
2. 조달자금의 분류 195
제5절 담보 및 신용보강 197
Ⅰ. 서설 197
1. 특징 197
2. 신용보강 일반 198
Ⅱ. 시공사를 통한 위험관리 198
1. 보증 198
2. 채무인수 201
3. 책임준공약정 206
4. 책임분양약정 211
5. 시공권·유치권 포기 및 현장 명도 각서 213
Ⅲ. 부동산신탁에 의한 위험관리 213
1. 의의 213
2. 부동산담보신탁 214
3. 우선수익권설정 215
Ⅳ. 시행사(사업주체)에 대한 위험관리 216
1. 양도담보 216
2. 질권설정 219
3. 자금계좌(에스크로우 계좌)에 대한 관리 222
4. 시행권 포기 및 양도 222
Ⅴ. 기타 방안 223
1. 자금보충약정 223
2. 이자지급보증 224
3. 보험제도 225
4. 특수 공공기관의 보증제도 226
제3장 사회기반시설에 대한 민간투자와 프로젝트금융
제1절 서설 228
Ⅰ. 민간투자의 의의 228
1. 개념 228
2. 개념의 구성요소 229
Ⅱ. 민간투자법의 연혁과 성격 231
1. 민간투자법의 연혁 231
2. 민간투자법의 법적 성격 233
3. 민간투자법의 특수성 234
4. 민간투자사업에 대한 법적 규율체계 235
Ⅲ. 민간투자사업의 추진방식 236
1. 수익형 민간투자사업(BTO) 방식 236
2. 임대형 민간투자사업(BTL) 방식 236
3. 건설-운영-양도(BOT) 방식 236
4. 건설-소유-운영(BOO) 방식 237
5. 건설-임대-양도(BLT) 방식 237
6. 혼합형 방식 237
7. 결합형 방식 237
8. 개량운영형 방식 238
9. 기타 방식 238
제2절 민간투자법의 주요 내용 238
Ⅰ. 사회기반시설사업 238
1. 사회기반시설사업의 시행 238
2. 사회기반시설의 관리·운영 239
3. 산업기반신용보증기금 240
4. 사회기반시설투융자집합투자기구 240
Ⅱ. 정부 지원 242
1. 재정지원 242
2. 부담금 등의 감면 242
3. 조세감면 243
4. 금융관련 규제완화 243
Ⅲ. 민간투자사업에서의 행정계획 243
1. 기본계획 243
2. 시설사업기본계획 245
Ⅳ. 감독 247
1. 감독·명령 247
2. 법령 위반 등에 대한 처분 248
3. 부정당업자의 민간투자사업 참가자격 제한 248
4. 공익을 위한 처분 248
5. 사업시행자의 지정취소에 따른 조치 248
제3절 민간투자사업 추진절차 249
Ⅰ. 대상사업 지정과 추진구조 249
1. 민간투자사업 대상 249
2. 민간투자사업의 절차: 재정사업과의 비교를 중심으로 250
3. 민간투자사업 추진구조 252
4. 정부고시사업과 민간제안사업 253
Ⅱ. 정부고시사업 추진절차 253
1. 정부고시사업 253
2. 대상사업의 지정 255
3. 시설사업기본계획의 수립 및 고시 257
4. 사업계획의 제출 259
5. 사업계획의 검토·평가 260
6. 실시협약 체결 등 사업시행자 지정 263
7. 실시계획의 승인 및 공사·준공 271
Ⅲ. 민간제안사업 추진절차 273
1. 민간제안사업 273
2. 최초제안서의 접수 274
3. 제안내용의 검토 및 사업지정 274
4. 제3자 제안공고 275
5. 최초제안자 우대 및 협상대상자의 지정 276
6. 협상 및 실시계획 승인 277
7. 정부고시사업 절차의 준용 278
Ⅳ. 임대형 정부고시사업 추진에 관한 특례 278
1. 사업계획의 수립 및 타당성 분석 278
2. 사업계획 제출 및 한도액 요구 279
3. 한도액 설정 및 국회심의·의결 280
4. 시설사업기본계획 수립·고시 280
5. 사업계획 평가 및 협상대상자 지정 281
6. 실시협약 체결 282
7. 실시계획 승인 283
8. 정부고시사업 절차의 준용 283
Ⅴ. 임대형 민간제안사업 추진에 관한 특례 283
1. 민간부문의 사업제안 283
2. 제안내용의 검토 284
3. 사업계획 제출 및 한도액 요구 284
4. 제안자에 대한 통지 284
5. 한도액 설정 및 국회 심의·의결 284
6. 제3자 제안공고의 내용 284
7. 사업계획의 평가 284
8. 실시협약 체결 및 실시계획 승인 285
9. 민간제안사업 절차의 준용 285
Ⅵ. 경쟁적 협의 절차 285
1. 경쟁적 협의 절차의 도입배경 285
2. 경쟁적 협의 절차의 적용대상 사업 286
3. 사업계획 평가단의 구성 및 운영 286
4. 시설사업기본계획의 수립·고시 및 참가자격 사전심사 287
5. 제1·2단계 경쟁적 협의 287
6. 사업계획 평가 및 협상대상자 지정 288
7. 실시협약 체결을 위한 협상 288
제4절 민간투자사업의 위험 및 위험분담 288
Ⅰ. 위험분담의 원칙 및 위험분담 필요성 288
1. 위험분담의 원칙 288
2. 민간투자사업 특수성 측면에서 민간과 정부의 위험분담
필요성 289
Ⅱ. 위험분담 291
1. 위험의 처리 및 분담원칙 291
2. 수익형 민자사업 292
3. 임대형 민자사업 293
4. 불가항력사유 등의 발생과 사업시행자의 매수청구권 293
5. 해지시지급금 294
제5절 민간투자사업을 위한 프로젝트금융 296
Ⅰ. 자금조달에 관한 규율의 필요성 296
Ⅱ. 사회기반시설과 프로젝트금융의 배경 297
Ⅲ. 민간투자사업의 프로젝트금융 추진방식 299
1. 의의 299
2. 수익형 프로젝트 299
3. 임대형 프로젝트 300
Ⅳ. 프로젝트금융의 주요계약 301
1. 주주간 계약 301
2. 정부와의 실시협약 302
3. 프로젝트 대출계약 304
Ⅴ. 민간투자사업의 자금조달 309
Ⅵ. 자금조달 및 자금재조달에 관한 규율 309
1. 사업계획서의 평가 단계: 자금조달계획의 현실성 평가 309
2. 사업시행자 지정 이후: 자금조달 311
3. 자금재조달 315
제3편 부동산 간접투자기구
제1장 서 설
제2장 부동산투자회사(리츠)
제1절 서설 323
Ⅰ. 부동산투자회사의 의의와 도입배경 323
1. 부동산투자회사의 의의 323
2. 부동산투자회사의 도입배경 324
Ⅱ. 부동산투자회사법의 목적과 부동산투자회사의 업무 범위 326
1. 부동산투자회사법의 목적 326
2. 부동산투자회사의 업무 범위 326
Ⅲ. 부동산투자회사의 분류 326
1. 자산관리 형태에 따른 분류 326
2. 정책목적에 따른 분류 329
3. 공모여부에 따른 분류 329
제2절 설립 및 영업인가 330
Ⅰ. 설립 및 자본금 330
1. 설립 330
2. 설립 자본금 331
3. 최저자본금 331
Ⅱ. 영업인가와 등록 331
1. 영업인가 331
2. 등록 332
제3절 주식의 공모·분산·상장 의무 333
Ⅰ. 주식의 공모 333
1. 인가·등록 전 청약 제한 333
2. 청약 제공 기간과 주식 비율 333
3. 일반 청약의 예외 333
Ⅱ. 주식의 분산 334
1. 1인당 주식소유한도 334
2. 의결권 행사범위 제한 334
Ⅲ. 주식의 상장 335
1. 상장의무 335
2. 상장명령 335
제4절 자산의 투자·운용 335
Ⅰ. 자산의 투자·운용 방법 335
1. 투자대상 자산 335
2. 자산운용 방법 335
Ⅱ. 부동산의 처분에 대한 제한 등 336
1. 주택과 부동산의 처분 기간 제한 336
2. 건축물 등이 없는 토지의 처분 시기 제한 337
3. 취득과 처분의 실사보고서 작성과 제출 337
Ⅲ. 자산의 구성 338
1. 자산의 구성 비율 338
2. 자산의 구성 비율 계산시 부동산 의제 자산 340
Ⅳ. 부동산개발사업에 대한 투자 341
1. 총자산과 자산총액 341
2. 투자비율 산정 341
3. 사업계획서 작성·평가 및 평가서 제출 341
Ⅴ. 보상을 목적으로 제공한 토지에 대한 개발사업 투자의 특례 341
1. 특례등록 341
2. 주식의 공모·분산·상장의무 등 면제 342
3. 자산의 투자·운용과 차입 및 사채 발행 343
4. 주주의 주식처분 343
5. 영업인가 전 신주발행의 제한 344
Ⅵ. 증권에 대한 투자 344
1. 의결권주 취득 344
2. 의결권주 초과취득과 투자한도 적합의무 345
3. 동일인 발행 증권의 취득제한 345
4. 동일인 발행 증권의 초과취득과 투자한도 적합의무 346
Ⅶ. 배당 347
1. 이익배당한도와 이익준비금 적립 제외 347
2. 자기관리 부동산투자회사와 이익준비금 적립, 이익배당방법 347
3. 위탁관리 부동산투자회사와 초과배당 348
4. 상장 부동산투자회사의 부동산 매각과 이익배당 348
5. 소득공제 등 349
Ⅷ. 차입 및 사채 발행 350
1. 자금조달 350
2. 자금차입 대상기관 350
3. 자금차입 의제 351
4. 사채발행과 주주총회의 특별결의 351
5. 자금차입 및 사채발행 한도 351
Ⅸ. 기업구조조정 부동산투자회사에 관한 특례 351
1. 자산의 구성 351
2. 등록과 금융위원회 의견 청취 352
3. 주식공모 의무 등 면제 352
4. 출자한도 제한 등의 면제 352
5. 은행의 자회사인 경우의 신용공여 한도 산출 352
제3장 부동산집합투자기구(부동산펀드)
제1절 서설 353
Ⅰ. 부동산펀드의 의의와 구조 353
1. 부동산펀드의 의의 353
2. 부동산펀드의 구조 354
Ⅱ. 부동산펀드의 도입 및 그 배경 354
1. 부동산투자회사법과 간접투자자산운용업법 354
2. 자본시장법 355
Ⅲ. 부동산펀드의 특성 및 투자위험 357
1. 부동산펀드의 특성 357
2. 부동산펀드의 투자위험 357
제2절 자산운용방법(투자대상) 358
Ⅰ. 의의 358
Ⅱ. 부동산에 대한 투자 358
Ⅲ. 부동산을 기초자산으로 한 파생상품에 대한 투자 358
Ⅳ. 부동산 개발과 관련된 법인에 대한 대출 359
Ⅴ. 부동산의 개발 등의 방법으로 부동산에 대한 투자 360
1. 부동산의 개발 361
2. 부동산의 관리 및 개량 361
3. 부동산의 임대 및 운영 361
4. 지상권·지역권·전세권·임차권·분양권 등 부동산 관련 권리의
취득 362
5. 기업구조조정 촉진법에 따른 부동산담보부 금전채권의 취득 363
Ⅵ. 부동산 관련 증권에 대한 투자 364
1. 수익증권, 집합투자증권 또는 유동화증권 364
2. 부동산투자회사가 발행한 주식 365
3. 부동산개발회사가 발행한 증권 366
4. 주택저당채권담보부채권 또는 주택저당증권 366
5. 부동산투자목적회사가 발행한 지분증권 366
제3절 자산운용의 제한: 부동산에 대한 투자한도 366
Ⅰ. 부동산 의무보유기간 367
Ⅱ. 부동산개발사업 시행 전의 토지처분 금지 367
제4절 자산운용의 특례: 부동산의 운용 특례 368
Ⅰ. 금전차입의 특례 368
1. 차입방법 368
2. 운용방법 368
3. 차입한도 368
Ⅱ. 금전대여의 특례 369
Ⅲ. 부동산 실사보고서의 비치의무 369
Ⅳ. 부동산개발사업에 투자하는 경우의 사업계획서 공시 특례 369
Ⅴ. 부동산 취득과 신탁등기의 특례 370
제5절 소득공제 등 370
Ⅰ. 이익배당과 소득공제 370
Ⅱ. 지방세 중과세율 적용 배제 특례 371
제4장 프로젝트금융투자회사(PFV)
제1절 서설 372
Ⅰ. 의의와 도입배경 372
1. 의의 372
2. 도입배경 373
Ⅱ. 구 법인세법에 도입 373
Ⅲ. 프로젝트금융투자회사(PFV) 현황 374
Ⅳ. 구 법인세법상 특례 폐지와 조세특례제한법 이관 374
제2절 프로젝트금융투자회사(PFV)의 요건 375
Ⅰ. 기본요건 375
1. 명목회사 요건 375
2. 한시성 및 존속기간 요건 376
3. 주식회사 및 발기설립 요건 376
4. 최소자본금 요건 377
5. 발기인 및 주주 요건 377
6. 이사 자격 요건 378
7. 감사 자격 요건 379
8. 자산관리·운용 및 처분에 관한 업무위탁 요건 379
9. 자금관리업무 위탁 요건 380
10. 설립신고 요건 381
Ⅱ. 특정사업 요건 382
1. 특정사업의 범위 382
2. 복수의 사업 허용 문제 382
3. 주택건설사업 허용 문제 383
4. 임대업 등 자산운영사업 허용 문제 384
제3절 프로젝트금융투자회사(PFV)에 대한 과세 문제 385
Ⅰ. 이익배당과 소득공제 385
Ⅱ. 지방세 중과세율 적용 배제 특례 386
제4편 부동산신탁
제1장 서 론
제1절 부동산신탁의 의의와 기능 389
Ⅰ. 부동산신탁의 의의 389
Ⅱ. 부동산신탁의 기능 390
제2절 부동산신탁의 발전과정과 유형 392
Ⅰ. 발전과정 392
Ⅱ. 유형 394
Ⅲ. 부동산개발사업과 부동산신탁 395
제3절 국내 부동산신탁산업의 특징 396
Ⅰ. 신탁업 인가 396
Ⅱ. 신용위험 집중도 397
Ⅲ. 차입형, 혼합형, 비차입형의 구분 398
Ⅳ. 차입형토지신탁과 사업위험 398
Ⅴ. 자산건전성 분류기준의 특징 399
Ⅵ. 차입형토지신탁과 유동성 관리 399
Ⅶ. 소송 등 우발채무 리스크 399
제2장 관리신탁 및 처분신탁
제1절 관리신탁 401
Ⅰ. 의의 401
Ⅱ. 종류 402
1. 갑종관리신탁 402
2. 을종관리신탁 402
Ⅲ. 위험 402
제2절 처분신탁 403
Ⅰ. 의의와 종류 403
1. 의의 403
2. 종류 403
Ⅱ. 효용성 404
Ⅲ. 위험 405
제3장 담보신탁
제1절 서설 406
Ⅰ. 의의 406
1. 개념 406
2. 법률관계 407
3. 법적 성질 408
Ⅱ. 담보신탁과 저당권 및 양도담보의 비교 412
1. 부동산담보신탁과 저당권 412
2. 부동산담보신탁과 양도담보 412
Ⅲ. 특징, 효용성과 위험 414
1. 특징 414
2. 효용성 415
3. 위험 416
제2절 부동산담보신탁의 구조 417
Ⅰ. 의의 417
Ⅱ. 부동산담보신탁계약의 체결 과정 417
1. 대출상담 418
2. 금융기관의 사업성 검토 418
3. 신탁회사에 특정 부동산 조사·분석 요청 418
4. 신탁회사의 통보 418
5. 금융기관의 대출의사 결정 418
6. 대출계약 및 담보신탁계약 419
7. 수익권증서 발급 및 교부 419
8. 금융기관의 대출실행 419
Ⅲ. 부동산담보신탁계약의 종료 과정 419
1. 채무를 이행한 경우 420
2. 채무불이행 등 환가사유가 발생한 경우 420
제3절 담보신탁의 법리 421
Ⅰ. 담보신탁과 도산절연 421
1. 위탁자의 도산위험으로부터 절연 421
2. 위탁자의 회생절차상 취급 422
Ⅱ. 담보신탁의 수익권과 부종성·수반성 428
Ⅲ. 신탁재산 공매대금의 정산방법 429
1. 의의 429
2. 채무자 소유의 수개의 부동산에 관하여 담보신탁을 설정한
경우 430
3. 채무자와 제3자 소유의 각 부동산에 관하여 담보신탁을
설정한 경우 430
Ⅳ. 분양계약 해제와 수분양자의 지위 431
1. 수분양자의 신탁회사에 대한 직접청구 431
2. 수분양자의 신탁회사에 대한 대위청구 433
3. 수분양자의 손해배상청구 434
Ⅴ. 신탁부동산의 처분과 담보신탁의 법률관계 434
1. 위탁자의 신탁부동산 처분행위에 대한 사해성 판단 434
2. 체육시설의 설치·이용에 관한 법률 제27조의 적용 여부 435
제4장 분양관리신탁
제1절 서설 437
Ⅰ. 의의 437
Ⅱ. 필요성과 특징 438
1. 필요성 438
2. 특징 439
제2절 건축물 선분양의 법률관계 440
Ⅰ. 관련 규정 440
Ⅱ. 분양관리신탁과 대리사무계약 441
1. 분양관리신탁 441
2. 대리사무계약 443
Ⅲ. 분양관리신탁계약과 대리사무계약의 관계 444
제5장 토지신탁(개발신탁)
제1절 서설 446
Ⅰ. 토지신탁의 의의와 유형 446
1. 의의 446
2. 유형 447
Ⅱ. 토지신탁의 구조 450
1. 의의 450
2. 토지신탁의 관계인 450
3. 토지신탁사업의 업무 프로세스 453
Ⅲ. 토지신탁의 특징과 장점 454
1. 토지신탁의 특징 454
2. 토지신탁의 장점 455
제2절 차입형토지신탁 457
Ⅰ. 서설 457
1. 차입형토지신탁의 개념 457
2. 거래구조 457
3. 차입형토지신탁과 관리형토지신탁의 비교 458
Ⅱ. 차입형토지신탁의 장단점 459
1. 차입형토지신탁의 장점 459
2. 차입형토지신탁의 단점 460
Ⅲ. 자금조달 방식 460
1. 신탁회사의 사업비 조달 460
2. 신탁회사의 대주로서의 지위 461
Ⅳ. 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 제한 462
1. 선지급조건 462
2. 선지급금액 463
3. 적용예외 463
4. 금지사항 463
제3절 관리형토지신탁 464
Ⅰ. 서설 464
1. 관리형토지신탁의 개념 464
2. 거래구조 465
Ⅱ. 관리형토지신탁의 효용성 465
Ⅲ. 자금조달 방식 466
Ⅳ. 토지신탁수익의 신탁종료 전 지급 제한 467
1. 선지급조건 467
2. 선지급금액 468
3. 적용예외 469
4. 금지사항 469
5. 결어 469
제4절 책임준공확약형 관리형토지신탁 470
Ⅰ. 서설 470
1. 의의 470
2. 거래구조 471
Ⅱ. 책임준공확약형 관리형토지신탁의 현황과 익스포져 관리 473
1. 현황 473
2. 익스포져 관리 474
Ⅲ. 신탁사의 책임준공확약 미이행시 손해배상 475
1. 손해배상의무의 손실보전행위 해당 여부 475
2. 책임준공 미이행 조건부 손해배상과 지급보증 해당 여부 476
3. 책임준공 미이행시 대출 원리금 배상과 과도한 손해배상
여부 477
제5편 부동산PF 유동화금융
제1장 서 설
제1절 자산유동화의 의의와 자산유동화법 제정 경위 481
Ⅰ. 자산유동화의 개념 481
Ⅱ. 자산유동화의 연혁 483
Ⅲ. 자산유동화법 제정 경위 484
제2절 자산유동화증권의 발행구조 484
Ⅰ. ABS의 개념과 발행구조 484
1. ABS의 개념 484
2. ABS의 발행구조 485
Ⅱ. ABCP의 개념과 발행유형 486
1. ABCP의 개념 486
2. ABCP의 발행유형 486
제3절 자산유동화에 대한 규율체계 487
Ⅰ. 자산유동화법에 의한 유동화 487
1. 자산유동화 관련 법률 487
2. 자산유동화법에 의한 유동화 488
3. 자산유동화법에 의한 자산유동화의 한계 489
Ⅱ. 자산유동화법에 의하지 않은 유동화 489
제2장 자산유동화증권 발행 참여자와 자산유동화의 효용
제1절 자산유동화증권 발행 참여자 491
Ⅰ. 자산보유자 491
Ⅱ. 유동화전문회사 492
Ⅲ. 자산관리자 492
Ⅳ. 수탁기관 492
Ⅴ. 신용평가기관 493
Ⅵ. 신용보강기관 493
Ⅶ. 주관사 493
Ⅷ. 투자자 494
제2절 자산유동화의 효용 494
Ⅰ. 자금조달 비용의 절감 494
Ⅱ. 상환청구권 배제 494
Ⅲ. 재무구조 개선 495
Ⅳ. 투자자층 확대 495
제3장 부동산PF 유동화금융
제1절 부동산PF-ABS의 개념 및 구조 496
Ⅰ. 개념 496
Ⅱ. 구조 496
제2절 부동산PF-ABCP의 개념 및 구조 497
Ⅰ. 개념 497
Ⅱ. 일반적인 부동산PF-ABCP 구조 499
Ⅲ. SPC가 먼저 ABCP를 발행하여 사전 PF대출 하는 구조 499
참고문헌 501
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