공동주택 및 집합건물 관리의 길라잡이(상)
국토해양(교통)부 해설서와 질의·회신을 중심으로
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9788958214465
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| Publication Date | 2025/01/30 |
| Pages/Weight/Size | 176*248*35mm |
| ISBN | 9788958214465 |
| Categories | 경제 경영 > 투자/재테크 |
Description
개정증보판(改訂增補版)은 신정판과 같이 상권(제1장 ~ 제4장)과 하권(제5장 ~ 제11장, 부칙)으로 분리(分離)하여 출간[전자 책(Electronic Book, 電子冊) 포함]하게 되었다. 그리고, 공동주택관리법령 편제 중 성질상 ‘시설 관리’에 해당하는 「공동주택관리법 시행령」 제29조(주민공동시설의 위탁 운영), 제29조의 2(인근 공동주택단지 입주자 등의 주민공동시설 이용의 허용), 제29조의 3(사업주체의 어린이집 임대 계약 체결)을 하권 제5장 “시설 관리 및 행위 허가” 분야로 편성(編成)하였다.
Contents
제1장 총칙
목적[법 제1조] 34
정의[법 제2조 외] 등 34
1. 공동주택 관리 관련 법령 용어의 뜻 등 34
가. 「공동주택관리법」 34
▣ 의무 관리 대상 공동주택 해당 여부(분양 149세대, 임대 2세대) 37
나. 「주택법」 38
▣ 세대별 주거공용 면적, 그 밖의 공용 면적 표시 방법 46
▣ 단지형 다세대주택의 해당 여부(1개 동 건축의 경우) 48
다. 「건축법」 48
라. 「민간임대주택에 관한 특별법」 52
▣ 주거용 오피스텔의 관리 방법(집합건물법) 54
마. 「공공주택 특별법」 55
바. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 56
▣ 집합건물의 의의(意義) 57
▣ 구조상의 독립성(구분점포), 규약의 효력(집합건물법) 57
▣ 이용상의 독립성(집합건물법) 58
▣ 고시원의 구분소유 요건(구조상 독립성?이용상 독립성) 등 59
▣ 구분소유권의 목적물이 될 수 있는 건물 부분의 요건(집합건물법) 60
사. 「(서울특별시)공동주택관리규약 준칙」 61
2. 공동주택의 관리 책임과 비용의 부담(영 제19조제1항제19호) 등 63
*전유부분 및 공용부분의 범위 등(준칙 제5조) 63
*준칙 [별표 2] 「전유부분의 범위(제5조제1항 관련)」 64
▣ 전유부분과 공용부분(집합건물법) 65
▣ 슬라브 철거와 내부 계단 설치(층간 슬라브의 전유부분 여부) 66
▣ 발코니가 공용부분(전유부분)인지 여부(집합건물법) 67
*준칙 [별표 3] 「공용부분의 범위(제5조제2항 관련)」 68
▣ 공용부분의 의미(단지 공용부분 - 집합건물법) 69
▣ 일부 공용부분의 관리(집합건물법 제10조 제1항) 등 69
▣ 스프링클러 설비가 전유부분인지 공용부분인지 70
▣ 화재감지기의 관리 책임(공용부분, 전유부분 구분) 71
* 공동주택의 관리 책임 및 비용 부담(준칙 제70조제1항?제70조제2항) 71
▣ 공동주택(누수 부위)의 관리 책임과 비용의 부담 72
▣ 집합건물(연립주택, 빌라 등) 공용부분(옥상)의 유지?보수 73
▣ 옥상(공용부분) 임대 수익의 배분(집합건물법) 74
3. 입주자 등의 자격?권리와 의무(영 제19조제1항제1호) 등 75
* 입주자 등의 자격 등(준칙 제20조) 75
* 입주자 등의 권리(준칙 제21조) 76
▣ 입주자 등의 선거권?의결권(투표권) 등 76
▶ 점유자의 의견 진술권(집합건물법 제40조 제1항) 77
* 입주자 등의 의결권 행사(준칙 제22조) 77
▣ 서면 결의의 요건(인감증명서의 첨부 여부) 78
▣ 서면 위임(인감증명서 첨부 여부), 임시 관리단 집회 소집권자 78
* 입주자 등의 의무·책임(준칙 제23조) 79
▣ 관리비 등의 납부 의무자(임차인 체납) 80
▣ ‘공동의 이익’에 어긋나는 행위의 정지 청구 등(집합건물법) 81
▣ 전유부분의 사용 금지(使用 禁止) 청구(집합건물법) 82
▶ ‘공동의 이익’에 어긋나는 행위가 있는 경우(집합건물법) 83
* 업무 방해 금지 등(준칙 제24조) 85
* 입주자 등의 손해배상책임, 원상 복구·회복 등(준칙 제25조) 85
* 공동주택관리규약의 효력(준칙 제107조) 85
* 권리?의무의 승계(준칙 제26조) 86
▣ 체납 관리비의 승계 여부 및 청구?징수권자(집합건물법) 86
▣ 특별승계인에게 승계되는 관리비의 범위(집합건물법) 87
▶ 관리 비용 등의 부담과 체납 관리비의 승계(집합건물법) 88
▣ 집합건물법상 점유자의 지위 88
국가 등의 의무[법 제3조] 89
다른 법률과의 관계[법 제4조 외] 89
1. 「공동주택관리법[제4조]」 89
2. 「주택법[제6조]」 89
3. 「민간임대주택에 관한 특별법[제3조]」 90
4. 「공공주택 특별법[제5조]」 90
5. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률[제2조의 2]」 90
▣ 집합건물법 제2조의 2의 의미(「공동주택관리법」과의 관계) 90
제2장 공동주택의 관리방법
공동주택의 관리방법 결정?변경과 신고 등[법 제5조 외] 92
▣ 최초 관리방법 결정의 동의 기준(입주자 등의 범위) 94
▣ 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법(관리방법의 결정 등) 95
▣ 관리방법의 변경 절차(입주자 등의 찬성 요건) 95
▣ 공동주택 관리방법의 변경 절차(자치 → 위탁) 97
▣ 입주자 등의 과반수(관리규약의 변경, 관리방법의 결정) 97
▣ 복합건축물(일부 공용부분)의 관리 방법(집합건물법) 98
▣ 복합건축물의 관리에 관한 근거 법률(집합건물법) 99
자치관리, 자치관리기구의 구성 등[법 제6조?영 제4조] 100
* 영 제4조제1항 [별표 1] 「공동주택관리기구의 기술인력 및 장비 기준」 102
▣ 자치관리기구의 기술인력 및 장비(관리방법 변경) 104
▣ 자치관리기구의 관리사무소장 선임 방법 105
▣ 자치관리인 공동주택 관리기구 직원의 임면 106
▣ 주택관리사 등의 배치 의무 및 배치 기일(期日) 106
▣ 관리사무소장 결원(병가) 때 다른 주택관리사 등 배치해야 107
위탁관리, 주택관리업자의 선정 등[법 제7조?영 제5조] 108
1. 위탁관리하는 공동주택의 운영 방법 110
▣ 위탁관리 방법인 공동주택의 관리주체 110
▣ 위탁관리 방법인 경우 경비, 청소 등의 운영(자치) 110
▣ 위탁관리 방법인 경우 경비, 청소 등의 운영(직영) 111
▣ 위탁관리 방법인 경우 경비, 청소 등의 운영(변경 절차) 112
▣ 위탁관리 방법인 공동주택의 운영(입찰, 용역 업무 등) 113
2. 주택관리업자의 선정 및 계약 등 114
▣ 기존 주택관리업자의 재선정(수의계약) 절차 등 114
▣ 주택관리업자의 재선정 절차(의결 정족수 등) 117
▣ 주택관리업자 재선정에 대한 입주자 등의 이의 제기 방법 118
▶ 주택관리업자의 선정?재선정 절차 120
▣ 기존 주택관리업자의 입찰 참가 제한(법 제7조제2항) 123
▣ 공동주택 위탁?수탁관리 계약 기간 124
▣ 관리규약의 ‘위탁?수탁관리 계약 기간’ 임의로 조정 못해 125
▣ 주택관리업자와의 공동주택 관리 계약 기간 결정 125
공동관리와 구분관리[법 제8조?규칙 제2조, 준칙 제17조] 126
▣ 공동관리할 경우, 공동주택관리법 적용 조항(합산 세대 기준) 129
▣ 공동관리하다가 구분관리하려고 할 경우 131
▣ 입주자 등의 과반수 동의 때 인접한 공동주택과 공동관리 가능 132
▣ 두 단지 사이 법령상 규정된 도로로 경계... 공동관리 못해 133
▣ 공동관리(건설임대주택) 적용 법령 및 관리사무소장의 배치 134
▣ 임대주택의 공동관리와 주택관리사 배치 여부 135
▣ 공동관리 중 관리비의 일부를 별도 부과하고자 할 경우 136
공동주택관리기구의 구성?운영 등[법 제9조?영 제6조] 136
▣ 「공동주택관리기구의 기술인력 및 장비 기준」 등 137
▣ 공동주택관리기구 직원의 정원?보수 지급액 등에 관한 사항 138
혼합주택단지의 관리[법 제10조?영 제7조] 139
▣ 혼합주택단지 관리비 등의 부과·징수 141
▣ 혼합주택 관리비 등 부과(개인 임대사업자 소유 공동주택 관리) 142
▣ 장기수선충당금 조정(인상) 절차(분양?임대 혼합주택) 143
▣ 혼합주택단지의 주택관리업자 선정(재계약) 144
▣ 기계설비유지관리자 선임 임대주택 관리주체(소유자) 145
▣ 계약서 공개 의무 여부(공공임대주택) 146
의무 관리 대상 공동주택 전환 등[법 제10조의 2] 149
관리의 이관[법 제11조, 영 제8조?제9조, 규칙 제3조] 151
? 사업주체 (직접) 관리의 의미 등(법 제11조제1항 등 관련) 153
? 입주예정자의 의미(「공동주택관리법」 제11조제1항 관련) 156
▣ 입주예정자의 “과반수 입주”의 의의와 효과(사업주체 관리) 158
▣ 입주예정자의 과반수 입주한 경우 동별 대표자 선출 가능 159
▣ 동별 대표자 선출 가능 입주예정자, 입주 율 등 159
▣ 최초 공동주택관리규약의 서면 동의 기준(입주예정자) 160
▣ 입주예정자와 ‘입주’자의 판단 기준 등 161
▣ 사업주체(분양자)의 의무 관리(집합건물법 제9조의 3 등 관련) 162
▣ 신축 건물의 공용부분 관리(집합건물법) 163
▶ 분양자의 관리 의무 등(집합건물법 제9조의 3) 164
사업주체의 주택관리업자 선정[법 제12조] 165
▣ 사업주체 관리 기간 중 관리주체, 관리비 등의 부담자 166
▶ 「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」 제2조제2항(적용 대상) 167
▣ 관리비 등의 부담(사업주체 관리 기간 등) 168
▣ 관리 업무 인계 전 위탁관리수수료는 사업주체 부담 170
▣ 사업주체가 주택관리업자를 선정하는 경우 171
▣ 사업주체 관리 기간 중 용역 등 사업자의 선정 절차 172
▣ 사업주체 관리 기간 중 수의계약 가능 여부 등 173
관리 업무의 인계[법 제13조?영 제10조] 174
▣ 사업주체가 공동주택 관리 업무를 인계할 시기 176
▣ 공동주택 관리 업무의 인계?인수 방법 177
▣ 분양 전환 때 관리권은 사업주체에게서 인수한 시점부터 행사 179
▣ 관리비예치금의 인계, 관리비 등의 금원 지출 업무 180
▣ 혼합주택단지의 관리방법과 관리 업무의 인계 181
▶ 임대주택의 관리 업무(특별수선충당금) 인계?인수 182
▣ 임대주택 관리 업무의 인계?인수, 임차인대표회의 구성 등 184
제3장 입주자대표회의 및 관리규약
제1절 입주자대표회의
입주자대표회의의 구성 등[법 제14조] 186
1. 동별 대표자 선거구, 선출 절차 등[법 제14조제1항 등] 189
▣ 입주자대표회의 구성 최소 동별 대표자의 수 등 189
▣ 동별 대표자 선거 때 선출 시기를 달리 할 수 있는지요? 191
? 입주자대표회의의 구성과 운영(법 제14조제1항 관련) 191
▣ 동별 대표자 선거구 및 선출 인원의 적법 여부 195
▣ 1개 선거구 2명의 동별 대표자 선출 가능 여부 196
▣ 동별 대표자의 복수 선출 여부 및 선거구 획정 197
▣ 동별 대표자 선거구 획정과 ‘세대 편차 기준’ 197
▣ 동별 대표자 선거구 획정(‘동별 세대 수 비례’의 기준) 198
▣ 동별 대표자 선거구 획정(선거구별 1명 선출) 199
▣ 집합건물 관리단 설립 절차(‘창립 총회’ 개최 등) 200
▣ 집합건물 관리단의 설립 요건 및 절차 등 200
▣ 입주자대표회의와 집합건물 관리단의 관계(집합건물법) 201
2. 동별 대표자의 결격사유, 자격상실 등[법 제14조제4항?제5항] 202
? 동별 대표자의 결격사유를 추가로 규정할 수 있는지 202
▣ 동별 대표자가 임기 중 다른 선거구로 이사한 경우 205
▣ 동별 대표자 자격 여부 등(소유 주택과 다른 선거구의 사용자) 206
▣ 동별 대표자 자격 여부(소유 주택과 다른 선거구 거주자) 207
▣ 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원(동별 대표자 결격사유) 207
▣ 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원의 범위 208
? 동별 대표자로 선출될 수 없는 관리주체 소속 임직원의 범위 209
▣ 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자 211
▣ 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 범위 212
▣ 용역 사업자의 정의와 공사 사업자와의 구분 213
▶ 임차인대표회의, 선수관리비 등(「공공주택 특별법」 제50조 외) 213
입주자대표회의 임원의 선출, 업무 범위 등[법 제14조제6항 외] 218
1. 입주자대표회의의 임원 선출[법 제14조제6항] 221
▣ 입주자대표회의 회장, 감사 선출 방법(500세대 미만 공동주택) 221
▣ 입주자대표회의 회장, 감사 선출 방법(500세대 이상 공동주택) 224
▣ 입주자대표회의 회장, 감사의 간접 선출 방법 224
▣ 입주자대표회의의 감사 선출 방법(500세대 이상 공동주택) 225
? 500세대 이상인 공동주택 입주자대표회의의 회장, 감사 선출 226
▣ 입주자대표회의의 구성(회장 등 임원 선출) 요건 227
· 후임자 미선출 이유로 입주자대표회의 회장 지위 유지되나 228
2. 입주자대표회의 임원의 업무 범위 등[법 제14조제10항] 230
▣ 입주자대표회의의 임원인 회장과 이사의 업무 범위 230
▣ 의결 정족수 부족으로 의결이 불가한 경우의 업무 집행 231
▣ 입주자대표회의의 회장 직무대행 임기 만료 후 업무 수행 232
▣ 입주자대표회의 감사의 업무 범위(임기 중 업무 한정 여부) 232
▣ 관리주체가 계약자인 경우 입주자대표회의의 업무 234
▣ 위탁관리 공동주택의 경비, 청소 등 직영 여부 235
▶ 관리위원회의 설치?기능과 구성 및 운영(집합건물법) 236
▣ 단지 관리단의 설립 및 운영(집합건물법) 237
동별 대표자의 임기, 중임 제한·해임 등[법 제14조제10항] 238
1. 동별 대표자의 임기, 해임 등(영 제13조제1항 등) 243
▣ 동별 대표자의 임기(선출이 늦어진 경우) 243
▣ 동별 대표자 임기 시작 일(당선이 확정된 날) 244
· 입주자대표회의 회장?감사인 동별 대표자의 해임 절차 245
· 해임 투표 기간 미준수, 방문 투표... 중대한 절차상 하자 249
▣ 동별 대표자 해임의 효력 발생 시기 251
▣ 동별 대표자 및 입주자대표회의 회장의 해임 효과 252
2. 동별 대표자의 중임 제한 등(영 제13조제2항 등) 253
? 동별 대표자의 중임이 제한되는 임기의 범위 253
▣ 동별 대표자의 임기 산입 여부(보궐선거, 재선거) 256
▣ 동별 대표자의 임기 산입 여부(중임 중 사퇴한 경우) 257
▣ 동별 대표자의 임기 산입 여부(사퇴, 해임, 자격상실 등) 258
▣ 임기 산입 여부(결격사유, 자격상실, 당연 퇴임, 법원의 판결) 259
? 동별 대표자의 임기 및 중임 횟수(영 제13조제1항 등 관련) 259
▶ 동별 대표자 사퇴 (의사) 철회의 효력과 직무 수행 261
입주자대표회의의 소집?운영, 의결 사항 등[법 제14조제11항 외] 263
1. 입주자대표회의의 소집 및 운영[법 제14조제10항] 266
▣ 입주자대표회의의 소집권자 및 임의 개최한 회의의 효력 266
▣ 입주자대표회의의 소집 및 회의 결과의 공고 등 267
▣ 관리사무소장 결원... 관리주체가 회의 소집 공고할 수 있어 268
▣ 입주자대표회의의 회장을 선출 못할 경우 회의 소집?진행자 268
· 입주자대표회의 결의의 부존재 및 무효 확인 269
▶ 임시 입주자대표회의의 소집?개최 요구와 절차 등 270
▶ 집합건물법에 정한 의결의 방법(집합건물법 제38조, 제41조) 272
▣ 대리인에 의한 의결권의 행사(집합건물법 제38조 제2항) 273
▶ 입주자대표회의의 소집?개최 등 관련 규정(영 제14조제4항 등) 274
2. 입주자대표회의의 의결 사항, 회의록 등(법 제14조제11항?제8항) 275
▣ 주택관리업자 선정을 위한 입주자대표회의의 의결 사항 등 275
▣ 「주차장 운영 기준」은 입주자대표회의의 의결 사항 277
· (아파트) 주차규정 개정 따른 픽업 트럭 주차 제한 “정당” 278
▣ 물품 구입?매각 사업자 선정은 입주자대표회의의 의결 사항 280
▣ 하자보수 손해배상 소송의 입주자대표회의의 의결 사항 여부 281
▣ 의결 사항에 대한 동별 대표자의 서면 동의 결정 여부 282
▣ 공동체 생활의 활성화의 의미 283
▣ 입주자대표회의의 구성원, 의결 사항의 효력 여부 283
▣ 부결된 안건(의안)의 재상정 여부 등 관련 사항 284
▣ 입주자대표회의의 소집 및 의결한 사항의 공개 명의 286
▣ 입주자대표회의의 소집 및 의결 사항의 공개 의무자 286
▣ 공개(공고)하지 않은 입주자대표회의 의결 사항의 효력 288
▣ (입주자대표회의) 회의록 열람, 녹음물 청취·복사 절차 289
▶ 관리단 집회의 의사록(집합건물법 제39조, 제30조 준용) 290
▣ 의사록 열람 거부 행위는 과태료 부과 대상(집합건물법) 291
동별 대표자 등의 선거 관리, 선거관리위원회의 구성?운영 등 292
* 선거관리위원의 위촉?해촉, 선거관리위원회의 업무?운영 등(준칙) 294
▣ 선거관리위원회 위원의 자격 요건(주민등록 여부) 302
? 최소 구성원 미만의 인원만 남은 선거관리위원회의 존치 여부 302
? 공동주택 선거관리위원회 의결 정족수의 산정 기준 304
▣ 동별 대표자의 임기 및 선거관리위원회의 업무 308
▣ 선거관리위원회가 입주자대표회의의 하부 기관인지 여부 309
▣ 선거관리위원회가 「선거관리규정」 제정?개정 가능 310
· 공동주택 선거관리위원회, 소송 당사자 적격 인정 310
· ‘재량권 일탈’ 선거관리위원회에 대한 시정 명령 ‘정당’ 312
선거관리위원회 위원의 결격사유[법 제15조제2항 등] 313
▣ 선거관리위원회 위원의 결격사유(거주 요건, 주민등록 요건 등) 314
▣ 선거관리위원의 자격 여부(사퇴한 동별 대표자의 배우자) 315
▣ 입주자대표회의의 회장 직무대행자, 선거관리위원 될 수 없어 316
▣ 입주자대표회의의 의결 정족수, 선거관리위원의 결격사유 317
▣ 입주자대표회의 회장의 선거관리위원 전원 해촉, 재위촉 여부 318
▣ 선거관리위원회 위원의 결격사유(임기 중 사퇴한 사람) 318
동별 대표자 후보자 등에 대한 자격 요건 등 확인[법 제16조] 319
▣ 동별 대표자의 범죄 경력 공개 관련 사항 320
▶ 입주자대표회의 구성원(동별 대표자)의 범죄 경력 공개에 관하여 321
입주자대표회의의 구성원 등 교육[법 제17조] 323
▣ 입주자대표회의 운영 및 윤리 교육 방법에 관한 사항 325
▣ 입주자대표회의의 회장 교육 참석 수당 지급 여부 325
▣ 동별 대표자의 운영 교육 등에 소요되는 비용 지급 여부 326
제2절 공동주택관리규약 등
「공동주택관리규약의 준칙」, 관리주체의 동의 사항 등[법 제18조] 327
▣ 「공동주택관리규약 준칙」의 이행 강제 등 334
▣ 어린이집 임대료의 결정(보육료 수입의 5% 범위 여부) 335
· 관리규약 준칙?법률 위임 근거 없는 「선정 지침」, 강제성 없다 336
▣ 외벽에 광고물을 설치하는 행위(집합건물법) 338
· 옥외 광고물 설치를 위한 구분소유자의 동의 요건(판례) 339
▣ 외벽의 구조물 철거(집합건물법) 340
▣ 냉방설비의 배기 장치 설치 금지 등에 관한 사항 341
▶ 냉방설비의 배기 장치 설치를 위한 돌출물 부착 342
「공동주택관리규약」의 제정?개정[법 제18조제2항] 등 343
▶ 「공동주택관리규약」의 제정?개정 절차 및 신고에 관한 사항 344
▣ 「공동주택관리규약」 변경의 동의 비율 관련 사항 347
▣ 비의무 관리 대상(소규모) 공동주택의 관리규약 348
▣ 집합건물(소규모 공동주택) 관리규약의 제정?개정(적용 준칙) 349
▣ 입주자 등이 「공동주택관리규약」을 개정할 수 있다 351
▣ 「공동주택관리규약」에서 정한 방법으로 관리규약 개정, 공포 352
▣ 장기수선충당금의 적립 요율 변경과 장기수선계획 조정 여부 352
▣ 장기수선충당금의 적립 요율은 공동주택관리규약으로 정해야 353
? 관리규약으로 감사의 업무 범위를 제한할 수 있는지 등 354
? 지방자치단체의 장이 관리규약의 개정을 명할 수 있는지 358
▶ 규약의 설정 등에 관한 집합건물법 규정(제28조?제29조) 359
▣ 규약의 설정 방법, 성립 및 효력(집합건물법) 361
▣ 규약의 설정?변경?폐지(집합건물법) 362
▣ 규약 설정의 범위와 효력 등(집합건물법) 363
▣ 규약에 의한 통상결의 요건의 변경(집합건물법) 363
「공동주택관리규약」, 입주자대표회의 구성 등의 신고[법 제19조] 364
? 입주자대표회의의 구성 신고는 수리를 요하는 신고인지 366
▣ 최초 동별 대표자의 선출 및 입주자대표회의의 구성 신고 368
▣ 개정 공동주택관리규약의 효력 발생 일 369
▣ 입주자 등 10분의 1 이상 제안 관리규약의 개정, 신고 절차 등 370
▶ 공동주택관리규약의 제정?개정 신고에 관한 사항 371
▣ 입주자대표회의 구성 신고 반려, 회의 소집?의결할 수 있나 372
▣ 입주자대표회의 구성 신고의 수리 없이 의결 가능한지 여부 373
▣ 최초 입주자대표회의 구성원(후보자)의 자격 요건 등 374
▣ 동별 대표자 임기의 산입 여부(구성 신고를 하지 않은 경우) 375
▣ 결격사유 있는 동별 대표자, 입주자대표회의 구성 신고의 효력 등 376
? 입주자대표회의 변경 신고의 요건(제2기 이후) 377
? 입주자대표회의 구성 신고 수리 전 의결 행위의 효력 381
층간소음의 방지 등[법 제20조, 준칙 제93조 ~ 제96조] 384
* 「공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙」 385
▶ 층간소음에 대한 항의는 어떻게 하나? 387
간접 흡연의 방지 등[법 제20조의 2, 준칙 제97조?제98조] 389
공동체 생활의 활성화[법 제21조, 준칙 제54조 ~ 제58조] 390
▣ 입주자대표회의 운영비 증액, 공동체 활성화 사업비 사용 절차 393
▣ 공동체 생활의 활성화 사업비의 지출(잡수입 등) 394
▣ 공동체 생활의 활성화(영 제14조제2항제16호) 요건 등 395
▣ 부녀회 업무추진비(공동체 생활의 활성화 사업비)의 지급 396
▣ 공동체 생활의 활성화 단체 지원금의 예산 과목 397
전자적 방법을 통한 의사결정[법 제22조, 준칙 제51조] 398
▣ 관리규약의 변경 등 입주자 등의 의사결정 방법 400
▣ ‘전자 투표제’와 기존 ‘종이 투표제’의 병행 실시 가능 여부 401
▣ 입주자대표회의 구성되지 않았어도 전자 투표 도입할 수 있어 401
▣ 전자 투표 (유권자) 본인 인증 방법 - 해당 기관 지정 402
▣ 전자투표비용의 회계 처리(잡수입, 선거관리위원회 운영경비) 403
제4장 관리비 및 회계 운영
관리비 등의 구성 내용과 납부, 부과?징수 등[법 제23조] 405
1. 관리비 등의 납부 의무[법 제23조제1항] 등 407
▣ 입주지정기간 중 관리비 납부 의무자 407
▣ 도시형 생활주택의 입주지정기간과 관리비 등 부담 408
▣ 입주지정기간 경과 후 관리비 등 납부 의무자 409
▣ 입주지정기간 경과 미입주, 책임 따라 관리비 부담 409
▣ 입주지정기간의 관리비 부담(임대주택) 410
▣ 입주하지 않은 주택의 미납 관리비 등 납부 의무자 410
▶ 지역난방 방식 공동주택의 난방비 납부 의무 411
▶ 관리비?공용 시설물의 이용료 등 납부 의무 413
▣ 잡수입 사용, 적십자회비의 일괄 납부 여부 415
· 사용자가 체납한 관리비 등 - 입주자, 납부 의무 있어 416
▣ 주차 위반금(「공동주택관리규약」 위반)의 부과 방법 417
▣ 「공동주택관리규약」 위반금의 부과?고지 방법 418
▣ 임차인의 관리비 부담 여부 및 공실(空室) 관리비 418
· 체납 관리비의 승계(경락인의 연체료 승계 여부) 419
▣ 특별승계인의 범위(경락인 포함 여부, 집합건물법 제18조 ) 420
▣ 관리비 채권의 소멸시효(消滅時效, 「민법」 제163조) 420
2. 관리비 등의 부과?징수[법 제23조제2항?제3항] 421
▣ 일부 공용부분에 대한 관리 비용의 부담(집합건물법 제14조) 421
▣ 집합건물법에 따른 관리비 등의 부과 기준(집합건물법 제17조) 422
▣ 관리비 부과·징수와 관리인 직무대행의 업무(규약 없는 경우) 423
▣ 전유부분의 전기료 부과 방식(집합건물법) 427
▣ 관리비 연체료 비율의 제한(집합건물법) 428
▣ 관리비 연체료의 귀속(집합건물법) 429
▶ 관리비 청구권자(준총유, 관리비 청구권 처분 등) 430
▣ 재건축 안전진단비의 관리비 부과 부적당 431
▣ 주차료와 관리비의 통합 부과, 고지 여부 432
▣ 납부액을 초과하여 징수한 전기료 등 사용료의 처리 433
▣ 체납 관리비의 승계 여부와 확정 채권의 소멸시효(집합건물법) 434
관리비 등의 예치, 관리 및 공개[영 제23조제7항?제8항 등] 434
1. 관리비 등의 예치 및 관리[영 제23조제7항] 439
▣ 장기수선충당금의 예치?관리(원금 손실 가능성 금융 상품) 439
▣ 장기수선충당금의 예치, 관리(채권 매입) 및 사용 440
▣ 금융기관 거래용 관리비 통장의 인장 등록 440
▣ 입주자대표회의 임원의 관리 업무 결재 여부 441
▣ 관리 업무의 수행(입주자대표회의를 구성하지 못한 경우) 443
▶ 입주자대표회의의 회장에게는 집행 업무의 결재권 없다! 444
2. 관리비 등의 공개[영 제23조제8항?제10항, 준칙 제60조제3항] 445
▣ 사업자 선정 결과의 공개(수의계약) 445
▣ 물품 구매 계약서의 작성 및 공개 여부 등 446
▣ 관리비 등 통장 거래 명세의 공개 여부 447
? 공동주택 관리 자료의 공개 홈페이지(법 제23조 등 관련) 448
▣ 관리비 미납 세대 등의 명세 공개 여부 452
▣ 관리비 등 부과 명세의 공개 방법 453
▣ 임대주택 관리비 등 사용 명세의 공개 여부 454
▣ 관리비 등의 명세 공개 방법(50세대 이상 공동주택) 455
▣ 집합건물 관리비 사용 명세의 공개(열람, 복사) 등 456
관리비예치금의 징수?관리 및 운영 등[법 제24조] 458
1. 관리비예치금의 부과, 징수 등[법 제24조제1항, 영 제24조] 459
▣ 관리비예치금은 언제?누구가 납부하여야 하는지 459
▣ 관리비예치금의 부과에 대한 법적 근거와 징수권자 460
▣ 관리비예치금 미납 세대에 대한 부과?고지의 방법 461
▣ 관리비예치금의 근거 법령 및 미납 때 강제 징수의 방법 461
▣ 미분양 주택의 관리비예치금 등 사업주체가 납부해야 462
▣ 관리비예치금(미분양 주택)의 부담 주체 463
2. 관리비예치금의 관리, 운영 등[법 제24조제2항?제3항] 464
▣ 관리비 등의 금원 지출 업무와 관리비예치금의 인계 464
▣ 관리비예치금의 사용(하자진단비용) 여부 465
▣ 관리비예치금의 반환(법 제24조제2항, 준칙 제59조제2항) 465
▣ 관리비예치금, 이삿날 관리비 등의 정산 때 반환 466
▣ 관리비예치금 예금 이자의 귀속 주체(사용) 467
▣ 관리비예치금을 임의로 다른 예금통장에 입금한 경우 등 468
· 관리비예치금 반환할 필요 없다 - 경락자, 소송 패소 469
▣ 임대주택의 선수관리비(관리비예치금) 등 470
관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정[법 제25조] 473
▣ 법 제28조의 “사업자”, 제25조제1항 “관리비 등”의 의미 475
▣ 수의계약 절차(관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항) 477
▣ 승강기 유지?관리의 수의계약 여부(승강기 교체 공사 사업자) 478
▣ 승강기 유지?관리 사업자의 선정 방법 479
▣ 수의계약의 대상이 되는 기존 사업자 479
▣ 주민공동시설 위탁 운영 사업자의 선정 방법 등 480
▣ 관리비 등의 집행을 위한 사업자, 경쟁입찰로 선정 481
? 관리사무소장이 사업자를 선정할 수 있는지 482
· 관리사무소장이 체결한 공사 도급계약, 효력 발생 485
▣ 기존 사업자와의 수의계약 절차(사업수행실적평가 등) 487
관리비 등의 사업계획 및 예산안 수립 등[영 제26조] 488
▣ 관리비 (예산의) 승인, 집행 및 관리비 심의, 부과 절차 490
▣ 사업계획 및 예산 승인을 받은 사업의 입찰공고 절차 490
▣ 입주자대표회의의 의결 사항(관리비 등의 사업계획 및 예산안) 492
▣ 관리비 등의 사업계획 및 예산안 수립 규정 위반의 효과 493
▣ 적격심사 평가 항목에 다른 사업계획서 포함 안 돼 493
▣ 소송비용을 관리비 등으로 지출할 수 있는지(절차) 494
▣ 행정소송 비용의 사용(잡수입 또는 관리비 등) 495
▣ 관리비, 소송비용으로 사용할 수 있는 경우는? 496
· 사업계획?예산안 제출하지 않아, 과태료 처분 ‘정당’ 498
▣ 관리비 등의 부과?징수 방법(예산제 또는 정산제) 500
* [별표 5] 「관리비의 세대별 부담액 산정 방법(준칙 제63조 관련)」 501
* [별표 6] 「공동 사용료의 산정 방법(준칙 제64조제1항 관련)」 502
회계감사와 감사 결과의 보고?공개 등[법 제26조, 영 제27조] 502
1. 회계감사 대상, 면제 등[법 제26조제1항?제2항] 505
▣ 공동주택 외부 회계감사를 꼭 받아야 하는지 505
▣ 회계감사 시기 및 대상 기간(입주 공동주택) 507
▣ 입주 공동주택의 외부 회계감사 507
? 회계감사를 받지 않기 위한 입주자 등의 동의 기일 508
▣ 공동주택 외부 회계감사의 대상?범위(면제 대상) 512
▣ 회계감사를 받지 않기로 하는 입주자 등의 서면 동의 기일 513
▣ 분양?임대 혼합주택단지의 외부 회계감사 대상 여부 514
▣ 회계감사 대상 공동주택의 여부(공동 관리) 515
▣ 회계감사 대상의 여부(혼합주택단지) 516
▣ 현금 흐름 관련 없는 업무, 회계감사 범위에서 제외 517
2. 감사인 선정, 감사 결과의 공개 등[법 제26조제3항?제4항] 518
▣ 회계감사의 감사인, 「공동주택관리법」 따라 선정 518
? 회계감사의 감사인 선정은 사업자 입찰 규정 적용 안 돼 519
▣ 회계감사인의 선정 절차·방법(수의계약, 재선정 등) 521
▣ 회계감사인과 변호인의 선정 방법 522
▣ 회계감사인의 선정(입주자대표회의가 구성되지 않은 경우) 523
▣ 회계감사의 계약 당사자 524
▣ 회계감사 계약이행보증금의 징구 여부 524
▣ 회계감사 결과의 입주자대표회의 보고 및 공개 525
▣ 회계감사 불이행에 따른 제재의 대상(입주자대표회의) 526
▣ 회계감사 불이행 때 벌금 등의 처벌 대상 527
회계 서류의 작성?보관, 열람?공개 등[법 제27조 등] 528
▣ 부녀회가 관리하는 잡수입 등의 귀속 530
▣ 부녀회의 기금 해당 여부(장터 개설에 따른 수입) 531
▣ 부녀회의 바자회 수익금(잡수입) 회계 처리 532
▣ 부녀회 운영비의 조달 및 사용 533
▣ 알뜰시장 개설 수입을 부녀회가 관리하도록 의결한 경우 535
▣ 잡수입을 부녀회 운영비 등으로 사용할 수 있는지요? 535
▣ 부녀회 등 자생단체 수입의 귀속과 회계 처리(야시장 운영 등) 536
▣ 일반 보수공사의 계약자, 회계 서류의 보관 537
▣ 경비비?청소비 등 회계 관련 서류 5년 동안 보관 필요 538
▣ 입찰 관련 서류의 공개 여부 등 539
▣ 입주자 등이 열람?복사 요구할 수 있는 서류의 범위 540
▣ 열람·복사 등 공개 제외 대상(급여, 퇴직금 지급 명세) 541
계약서 등 관리 현황의 공개[법 제28조, 영 제28조제2항] 545
1. 계약서의 공개[법 제28조] 550
▣ 승강기 부품 교체 관련 사항(비용 부담자, 계약자 등) 550
▣ 계약서, 사업자 선정 결과 공개 의무자(계약자, 관리주체) 551
▣ 계약서의 공개 의무 여부(소액 계약, 수의계약) 552
▣ 공동주택 인터넷 홈페이지 개설 여부(계약서 등 공개 관련) 553
▣ 계약서 계약 금액의 세부 견적 자료 열람 및 복사 여부 555
▣ 계약서, 사업자 선정 결과의 공개 방법 등에 관한 사항 556
▣ 500만 원 이하 공사의 계약서 작성 여부 등 558
▣ 계약서의 공개(「공동주택관리법」 제28조)에 관한 사항 559
2. 관리 현황(공개 대상 정보)의 공개[영 제28조제2항] 561
▣ 동별 대표자 선거 관계 서류의 열람 및 복사 561
▣ 관리 자료, 동별 대표자 선거 후보 등록 서류의 공개 여부 562
· 관리주체, 입주자 등의 서류 열람?복사 청구에 응해야 563
· 주택관리업자는 각종 서류 등사 허용하라 566
· 관리비 예금 거래 명세서 등 입주자 등에게 열람?복사 허용해야 567
색인(찾아보기 : 질의·회신 등 ‘가나다’ 순 정리) 569
목적[법 제1조] 34
정의[법 제2조 외] 등 34
1. 공동주택 관리 관련 법령 용어의 뜻 등 34
가. 「공동주택관리법」 34
▣ 의무 관리 대상 공동주택 해당 여부(분양 149세대, 임대 2세대) 37
나. 「주택법」 38
▣ 세대별 주거공용 면적, 그 밖의 공용 면적 표시 방법 46
▣ 단지형 다세대주택의 해당 여부(1개 동 건축의 경우) 48
다. 「건축법」 48
라. 「민간임대주택에 관한 특별법」 52
▣ 주거용 오피스텔의 관리 방법(집합건물법) 54
마. 「공공주택 특별법」 55
바. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 56
▣ 집합건물의 의의(意義) 57
▣ 구조상의 독립성(구분점포), 규약의 효력(집합건물법) 57
▣ 이용상의 독립성(집합건물법) 58
▣ 고시원의 구분소유 요건(구조상 독립성?이용상 독립성) 등 59
▣ 구분소유권의 목적물이 될 수 있는 건물 부분의 요건(집합건물법) 60
사. 「(서울특별시)공동주택관리규약 준칙」 61
2. 공동주택의 관리 책임과 비용의 부담(영 제19조제1항제19호) 등 63
*전유부분 및 공용부분의 범위 등(준칙 제5조) 63
*준칙 [별표 2] 「전유부분의 범위(제5조제1항 관련)」 64
▣ 전유부분과 공용부분(집합건물법) 65
▣ 슬라브 철거와 내부 계단 설치(층간 슬라브의 전유부분 여부) 66
▣ 발코니가 공용부분(전유부분)인지 여부(집합건물법) 67
*준칙 [별표 3] 「공용부분의 범위(제5조제2항 관련)」 68
▣ 공용부분의 의미(단지 공용부분 - 집합건물법) 69
▣ 일부 공용부분의 관리(집합건물법 제10조 제1항) 등 69
▣ 스프링클러 설비가 전유부분인지 공용부분인지 70
▣ 화재감지기의 관리 책임(공용부분, 전유부분 구분) 71
* 공동주택의 관리 책임 및 비용 부담(준칙 제70조제1항?제70조제2항) 71
▣ 공동주택(누수 부위)의 관리 책임과 비용의 부담 72
▣ 집합건물(연립주택, 빌라 등) 공용부분(옥상)의 유지?보수 73
▣ 옥상(공용부분) 임대 수익의 배분(집합건물법) 74
3. 입주자 등의 자격?권리와 의무(영 제19조제1항제1호) 등 75
* 입주자 등의 자격 등(준칙 제20조) 75
* 입주자 등의 권리(준칙 제21조) 76
▣ 입주자 등의 선거권?의결권(투표권) 등 76
▶ 점유자의 의견 진술권(집합건물법 제40조 제1항) 77
* 입주자 등의 의결권 행사(준칙 제22조) 77
▣ 서면 결의의 요건(인감증명서의 첨부 여부) 78
▣ 서면 위임(인감증명서 첨부 여부), 임시 관리단 집회 소집권자 78
* 입주자 등의 의무·책임(준칙 제23조) 79
▣ 관리비 등의 납부 의무자(임차인 체납) 80
▣ ‘공동의 이익’에 어긋나는 행위의 정지 청구 등(집합건물법) 81
▣ 전유부분의 사용 금지(使用 禁止) 청구(집합건물법) 82
▶ ‘공동의 이익’에 어긋나는 행위가 있는 경우(집합건물법) 83
* 업무 방해 금지 등(준칙 제24조) 85
* 입주자 등의 손해배상책임, 원상 복구·회복 등(준칙 제25조) 85
* 공동주택관리규약의 효력(준칙 제107조) 85
* 권리?의무의 승계(준칙 제26조) 86
▣ 체납 관리비의 승계 여부 및 청구?징수권자(집합건물법) 86
▣ 특별승계인에게 승계되는 관리비의 범위(집합건물법) 87
▶ 관리 비용 등의 부담과 체납 관리비의 승계(집합건물법) 88
▣ 집합건물법상 점유자의 지위 88
국가 등의 의무[법 제3조] 89
다른 법률과의 관계[법 제4조 외] 89
1. 「공동주택관리법[제4조]」 89
2. 「주택법[제6조]」 89
3. 「민간임대주택에 관한 특별법[제3조]」 90
4. 「공공주택 특별법[제5조]」 90
5. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률[제2조의 2]」 90
▣ 집합건물법 제2조의 2의 의미(「공동주택관리법」과의 관계) 90
제2장 공동주택의 관리방법
공동주택의 관리방법 결정?변경과 신고 등[법 제5조 외] 92
▣ 최초 관리방법 결정의 동의 기준(입주자 등의 범위) 94
▣ 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법(관리방법의 결정 등) 95
▣ 관리방법의 변경 절차(입주자 등의 찬성 요건) 95
▣ 공동주택 관리방법의 변경 절차(자치 → 위탁) 97
▣ 입주자 등의 과반수(관리규약의 변경, 관리방법의 결정) 97
▣ 복합건축물(일부 공용부분)의 관리 방법(집합건물법) 98
▣ 복합건축물의 관리에 관한 근거 법률(집합건물법) 99
자치관리, 자치관리기구의 구성 등[법 제6조?영 제4조] 100
* 영 제4조제1항 [별표 1] 「공동주택관리기구의 기술인력 및 장비 기준」 102
▣ 자치관리기구의 기술인력 및 장비(관리방법 변경) 104
▣ 자치관리기구의 관리사무소장 선임 방법 105
▣ 자치관리인 공동주택 관리기구 직원의 임면 106
▣ 주택관리사 등의 배치 의무 및 배치 기일(期日) 106
▣ 관리사무소장 결원(병가) 때 다른 주택관리사 등 배치해야 107
위탁관리, 주택관리업자의 선정 등[법 제7조?영 제5조] 108
1. 위탁관리하는 공동주택의 운영 방법 110
▣ 위탁관리 방법인 공동주택의 관리주체 110
▣ 위탁관리 방법인 경우 경비, 청소 등의 운영(자치) 110
▣ 위탁관리 방법인 경우 경비, 청소 등의 운영(직영) 111
▣ 위탁관리 방법인 경우 경비, 청소 등의 운영(변경 절차) 112
▣ 위탁관리 방법인 공동주택의 운영(입찰, 용역 업무 등) 113
2. 주택관리업자의 선정 및 계약 등 114
▣ 기존 주택관리업자의 재선정(수의계약) 절차 등 114
▣ 주택관리업자의 재선정 절차(의결 정족수 등) 117
▣ 주택관리업자 재선정에 대한 입주자 등의 이의 제기 방법 118
▶ 주택관리업자의 선정?재선정 절차 120
▣ 기존 주택관리업자의 입찰 참가 제한(법 제7조제2항) 123
▣ 공동주택 위탁?수탁관리 계약 기간 124
▣ 관리규약의 ‘위탁?수탁관리 계약 기간’ 임의로 조정 못해 125
▣ 주택관리업자와의 공동주택 관리 계약 기간 결정 125
공동관리와 구분관리[법 제8조?규칙 제2조, 준칙 제17조] 126
▣ 공동관리할 경우, 공동주택관리법 적용 조항(합산 세대 기준) 129
▣ 공동관리하다가 구분관리하려고 할 경우 131
▣ 입주자 등의 과반수 동의 때 인접한 공동주택과 공동관리 가능 132
▣ 두 단지 사이 법령상 규정된 도로로 경계... 공동관리 못해 133
▣ 공동관리(건설임대주택) 적용 법령 및 관리사무소장의 배치 134
▣ 임대주택의 공동관리와 주택관리사 배치 여부 135
▣ 공동관리 중 관리비의 일부를 별도 부과하고자 할 경우 136
공동주택관리기구의 구성?운영 등[법 제9조?영 제6조] 136
▣ 「공동주택관리기구의 기술인력 및 장비 기준」 등 137
▣ 공동주택관리기구 직원의 정원?보수 지급액 등에 관한 사항 138
혼합주택단지의 관리[법 제10조?영 제7조] 139
▣ 혼합주택단지 관리비 등의 부과·징수 141
▣ 혼합주택 관리비 등 부과(개인 임대사업자 소유 공동주택 관리) 142
▣ 장기수선충당금 조정(인상) 절차(분양?임대 혼합주택) 143
▣ 혼합주택단지의 주택관리업자 선정(재계약) 144
▣ 기계설비유지관리자 선임 임대주택 관리주체(소유자) 145
▣ 계약서 공개 의무 여부(공공임대주택) 146
의무 관리 대상 공동주택 전환 등[법 제10조의 2] 149
관리의 이관[법 제11조, 영 제8조?제9조, 규칙 제3조] 151
? 사업주체 (직접) 관리의 의미 등(법 제11조제1항 등 관련) 153
? 입주예정자의 의미(「공동주택관리법」 제11조제1항 관련) 156
▣ 입주예정자의 “과반수 입주”의 의의와 효과(사업주체 관리) 158
▣ 입주예정자의 과반수 입주한 경우 동별 대표자 선출 가능 159
▣ 동별 대표자 선출 가능 입주예정자, 입주 율 등 159
▣ 최초 공동주택관리규약의 서면 동의 기준(입주예정자) 160
▣ 입주예정자와 ‘입주’자의 판단 기준 등 161
▣ 사업주체(분양자)의 의무 관리(집합건물법 제9조의 3 등 관련) 162
▣ 신축 건물의 공용부분 관리(집합건물법) 163
▶ 분양자의 관리 의무 등(집합건물법 제9조의 3) 164
사업주체의 주택관리업자 선정[법 제12조] 165
▣ 사업주체 관리 기간 중 관리주체, 관리비 등의 부담자 166
▶ 「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」 제2조제2항(적용 대상) 167
▣ 관리비 등의 부담(사업주체 관리 기간 등) 168
▣ 관리 업무 인계 전 위탁관리수수료는 사업주체 부담 170
▣ 사업주체가 주택관리업자를 선정하는 경우 171
▣ 사업주체 관리 기간 중 용역 등 사업자의 선정 절차 172
▣ 사업주체 관리 기간 중 수의계약 가능 여부 등 173
관리 업무의 인계[법 제13조?영 제10조] 174
▣ 사업주체가 공동주택 관리 업무를 인계할 시기 176
▣ 공동주택 관리 업무의 인계?인수 방법 177
▣ 분양 전환 때 관리권은 사업주체에게서 인수한 시점부터 행사 179
▣ 관리비예치금의 인계, 관리비 등의 금원 지출 업무 180
▣ 혼합주택단지의 관리방법과 관리 업무의 인계 181
▶ 임대주택의 관리 업무(특별수선충당금) 인계?인수 182
▣ 임대주택 관리 업무의 인계?인수, 임차인대표회의 구성 등 184
제3장 입주자대표회의 및 관리규약
제1절 입주자대표회의
입주자대표회의의 구성 등[법 제14조] 186
1. 동별 대표자 선거구, 선출 절차 등[법 제14조제1항 등] 189
▣ 입주자대표회의 구성 최소 동별 대표자의 수 등 189
▣ 동별 대표자 선거 때 선출 시기를 달리 할 수 있는지요? 191
? 입주자대표회의의 구성과 운영(법 제14조제1항 관련) 191
▣ 동별 대표자 선거구 및 선출 인원의 적법 여부 195
▣ 1개 선거구 2명의 동별 대표자 선출 가능 여부 196
▣ 동별 대표자의 복수 선출 여부 및 선거구 획정 197
▣ 동별 대표자 선거구 획정과 ‘세대 편차 기준’ 197
▣ 동별 대표자 선거구 획정(‘동별 세대 수 비례’의 기준) 198
▣ 동별 대표자 선거구 획정(선거구별 1명 선출) 199
▣ 집합건물 관리단 설립 절차(‘창립 총회’ 개최 등) 200
▣ 집합건물 관리단의 설립 요건 및 절차 등 200
▣ 입주자대표회의와 집합건물 관리단의 관계(집합건물법) 201
2. 동별 대표자의 결격사유, 자격상실 등[법 제14조제4항?제5항] 202
? 동별 대표자의 결격사유를 추가로 규정할 수 있는지 202
▣ 동별 대표자가 임기 중 다른 선거구로 이사한 경우 205
▣ 동별 대표자 자격 여부 등(소유 주택과 다른 선거구의 사용자) 206
▣ 동별 대표자 자격 여부(소유 주택과 다른 선거구 거주자) 207
▣ 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원(동별 대표자 결격사유) 207
▣ 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원의 범위 208
? 동별 대표자로 선출될 수 없는 관리주체 소속 임직원의 범위 209
▣ 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자 211
▣ 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 범위 212
▣ 용역 사업자의 정의와 공사 사업자와의 구분 213
▶ 임차인대표회의, 선수관리비 등(「공공주택 특별법」 제50조 외) 213
입주자대표회의 임원의 선출, 업무 범위 등[법 제14조제6항 외] 218
1. 입주자대표회의의 임원 선출[법 제14조제6항] 221
▣ 입주자대표회의 회장, 감사 선출 방법(500세대 미만 공동주택) 221
▣ 입주자대표회의 회장, 감사 선출 방법(500세대 이상 공동주택) 224
▣ 입주자대표회의 회장, 감사의 간접 선출 방법 224
▣ 입주자대표회의의 감사 선출 방법(500세대 이상 공동주택) 225
? 500세대 이상인 공동주택 입주자대표회의의 회장, 감사 선출 226
▣ 입주자대표회의의 구성(회장 등 임원 선출) 요건 227
· 후임자 미선출 이유로 입주자대표회의 회장 지위 유지되나 228
2. 입주자대표회의 임원의 업무 범위 등[법 제14조제10항] 230
▣ 입주자대표회의의 임원인 회장과 이사의 업무 범위 230
▣ 의결 정족수 부족으로 의결이 불가한 경우의 업무 집행 231
▣ 입주자대표회의의 회장 직무대행 임기 만료 후 업무 수행 232
▣ 입주자대표회의 감사의 업무 범위(임기 중 업무 한정 여부) 232
▣ 관리주체가 계약자인 경우 입주자대표회의의 업무 234
▣ 위탁관리 공동주택의 경비, 청소 등 직영 여부 235
▶ 관리위원회의 설치?기능과 구성 및 운영(집합건물법) 236
▣ 단지 관리단의 설립 및 운영(집합건물법) 237
동별 대표자의 임기, 중임 제한·해임 등[법 제14조제10항] 238
1. 동별 대표자의 임기, 해임 등(영 제13조제1항 등) 243
▣ 동별 대표자의 임기(선출이 늦어진 경우) 243
▣ 동별 대표자 임기 시작 일(당선이 확정된 날) 244
· 입주자대표회의 회장?감사인 동별 대표자의 해임 절차 245
· 해임 투표 기간 미준수, 방문 투표... 중대한 절차상 하자 249
▣ 동별 대표자 해임의 효력 발생 시기 251
▣ 동별 대표자 및 입주자대표회의 회장의 해임 효과 252
2. 동별 대표자의 중임 제한 등(영 제13조제2항 등) 253
? 동별 대표자의 중임이 제한되는 임기의 범위 253
▣ 동별 대표자의 임기 산입 여부(보궐선거, 재선거) 256
▣ 동별 대표자의 임기 산입 여부(중임 중 사퇴한 경우) 257
▣ 동별 대표자의 임기 산입 여부(사퇴, 해임, 자격상실 등) 258
▣ 임기 산입 여부(결격사유, 자격상실, 당연 퇴임, 법원의 판결) 259
? 동별 대표자의 임기 및 중임 횟수(영 제13조제1항 등 관련) 259
▶ 동별 대표자 사퇴 (의사) 철회의 효력과 직무 수행 261
입주자대표회의의 소집?운영, 의결 사항 등[법 제14조제11항 외] 263
1. 입주자대표회의의 소집 및 운영[법 제14조제10항] 266
▣ 입주자대표회의의 소집권자 및 임의 개최한 회의의 효력 266
▣ 입주자대표회의의 소집 및 회의 결과의 공고 등 267
▣ 관리사무소장 결원... 관리주체가 회의 소집 공고할 수 있어 268
▣ 입주자대표회의의 회장을 선출 못할 경우 회의 소집?진행자 268
· 입주자대표회의 결의의 부존재 및 무효 확인 269
▶ 임시 입주자대표회의의 소집?개최 요구와 절차 등 270
▶ 집합건물법에 정한 의결의 방법(집합건물법 제38조, 제41조) 272
▣ 대리인에 의한 의결권의 행사(집합건물법 제38조 제2항) 273
▶ 입주자대표회의의 소집?개최 등 관련 규정(영 제14조제4항 등) 274
2. 입주자대표회의의 의결 사항, 회의록 등(법 제14조제11항?제8항) 275
▣ 주택관리업자 선정을 위한 입주자대표회의의 의결 사항 등 275
▣ 「주차장 운영 기준」은 입주자대표회의의 의결 사항 277
· (아파트) 주차규정 개정 따른 픽업 트럭 주차 제한 “정당” 278
▣ 물품 구입?매각 사업자 선정은 입주자대표회의의 의결 사항 280
▣ 하자보수 손해배상 소송의 입주자대표회의의 의결 사항 여부 281
▣ 의결 사항에 대한 동별 대표자의 서면 동의 결정 여부 282
▣ 공동체 생활의 활성화의 의미 283
▣ 입주자대표회의의 구성원, 의결 사항의 효력 여부 283
▣ 부결된 안건(의안)의 재상정 여부 등 관련 사항 284
▣ 입주자대표회의의 소집 및 의결한 사항의 공개 명의 286
▣ 입주자대표회의의 소집 및 의결 사항의 공개 의무자 286
▣ 공개(공고)하지 않은 입주자대표회의 의결 사항의 효력 288
▣ (입주자대표회의) 회의록 열람, 녹음물 청취·복사 절차 289
▶ 관리단 집회의 의사록(집합건물법 제39조, 제30조 준용) 290
▣ 의사록 열람 거부 행위는 과태료 부과 대상(집합건물법) 291
동별 대표자 등의 선거 관리, 선거관리위원회의 구성?운영 등 292
* 선거관리위원의 위촉?해촉, 선거관리위원회의 업무?운영 등(준칙) 294
▣ 선거관리위원회 위원의 자격 요건(주민등록 여부) 302
? 최소 구성원 미만의 인원만 남은 선거관리위원회의 존치 여부 302
? 공동주택 선거관리위원회 의결 정족수의 산정 기준 304
▣ 동별 대표자의 임기 및 선거관리위원회의 업무 308
▣ 선거관리위원회가 입주자대표회의의 하부 기관인지 여부 309
▣ 선거관리위원회가 「선거관리규정」 제정?개정 가능 310
· 공동주택 선거관리위원회, 소송 당사자 적격 인정 310
· ‘재량권 일탈’ 선거관리위원회에 대한 시정 명령 ‘정당’ 312
선거관리위원회 위원의 결격사유[법 제15조제2항 등] 313
▣ 선거관리위원회 위원의 결격사유(거주 요건, 주민등록 요건 등) 314
▣ 선거관리위원의 자격 여부(사퇴한 동별 대표자의 배우자) 315
▣ 입주자대표회의의 회장 직무대행자, 선거관리위원 될 수 없어 316
▣ 입주자대표회의의 의결 정족수, 선거관리위원의 결격사유 317
▣ 입주자대표회의 회장의 선거관리위원 전원 해촉, 재위촉 여부 318
▣ 선거관리위원회 위원의 결격사유(임기 중 사퇴한 사람) 318
동별 대표자 후보자 등에 대한 자격 요건 등 확인[법 제16조] 319
▣ 동별 대표자의 범죄 경력 공개 관련 사항 320
▶ 입주자대표회의 구성원(동별 대표자)의 범죄 경력 공개에 관하여 321
입주자대표회의의 구성원 등 교육[법 제17조] 323
▣ 입주자대표회의 운영 및 윤리 교육 방법에 관한 사항 325
▣ 입주자대표회의의 회장 교육 참석 수당 지급 여부 325
▣ 동별 대표자의 운영 교육 등에 소요되는 비용 지급 여부 326
제2절 공동주택관리규약 등
「공동주택관리규약의 준칙」, 관리주체의 동의 사항 등[법 제18조] 327
▣ 「공동주택관리규약 준칙」의 이행 강제 등 334
▣ 어린이집 임대료의 결정(보육료 수입의 5% 범위 여부) 335
· 관리규약 준칙?법률 위임 근거 없는 「선정 지침」, 강제성 없다 336
▣ 외벽에 광고물을 설치하는 행위(집합건물법) 338
· 옥외 광고물 설치를 위한 구분소유자의 동의 요건(판례) 339
▣ 외벽의 구조물 철거(집합건물법) 340
▣ 냉방설비의 배기 장치 설치 금지 등에 관한 사항 341
▶ 냉방설비의 배기 장치 설치를 위한 돌출물 부착 342
「공동주택관리규약」의 제정?개정[법 제18조제2항] 등 343
▶ 「공동주택관리규약」의 제정?개정 절차 및 신고에 관한 사항 344
▣ 「공동주택관리규약」 변경의 동의 비율 관련 사항 347
▣ 비의무 관리 대상(소규모) 공동주택의 관리규약 348
▣ 집합건물(소규모 공동주택) 관리규약의 제정?개정(적용 준칙) 349
▣ 입주자 등이 「공동주택관리규약」을 개정할 수 있다 351
▣ 「공동주택관리규약」에서 정한 방법으로 관리규약 개정, 공포 352
▣ 장기수선충당금의 적립 요율 변경과 장기수선계획 조정 여부 352
▣ 장기수선충당금의 적립 요율은 공동주택관리규약으로 정해야 353
? 관리규약으로 감사의 업무 범위를 제한할 수 있는지 등 354
? 지방자치단체의 장이 관리규약의 개정을 명할 수 있는지 358
▶ 규약의 설정 등에 관한 집합건물법 규정(제28조?제29조) 359
▣ 규약의 설정 방법, 성립 및 효력(집합건물법) 361
▣ 규약의 설정?변경?폐지(집합건물법) 362
▣ 규약 설정의 범위와 효력 등(집합건물법) 363
▣ 규약에 의한 통상결의 요건의 변경(집합건물법) 363
「공동주택관리규약」, 입주자대표회의 구성 등의 신고[법 제19조] 364
? 입주자대표회의의 구성 신고는 수리를 요하는 신고인지 366
▣ 최초 동별 대표자의 선출 및 입주자대표회의의 구성 신고 368
▣ 개정 공동주택관리규약의 효력 발생 일 369
▣ 입주자 등 10분의 1 이상 제안 관리규약의 개정, 신고 절차 등 370
▶ 공동주택관리규약의 제정?개정 신고에 관한 사항 371
▣ 입주자대표회의 구성 신고 반려, 회의 소집?의결할 수 있나 372
▣ 입주자대표회의 구성 신고의 수리 없이 의결 가능한지 여부 373
▣ 최초 입주자대표회의 구성원(후보자)의 자격 요건 등 374
▣ 동별 대표자 임기의 산입 여부(구성 신고를 하지 않은 경우) 375
▣ 결격사유 있는 동별 대표자, 입주자대표회의 구성 신고의 효력 등 376
? 입주자대표회의 변경 신고의 요건(제2기 이후) 377
? 입주자대표회의 구성 신고 수리 전 의결 행위의 효력 381
층간소음의 방지 등[법 제20조, 준칙 제93조 ~ 제96조] 384
* 「공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙」 385
▶ 층간소음에 대한 항의는 어떻게 하나? 387
간접 흡연의 방지 등[법 제20조의 2, 준칙 제97조?제98조] 389
공동체 생활의 활성화[법 제21조, 준칙 제54조 ~ 제58조] 390
▣ 입주자대표회의 운영비 증액, 공동체 활성화 사업비 사용 절차 393
▣ 공동체 생활의 활성화 사업비의 지출(잡수입 등) 394
▣ 공동체 생활의 활성화(영 제14조제2항제16호) 요건 등 395
▣ 부녀회 업무추진비(공동체 생활의 활성화 사업비)의 지급 396
▣ 공동체 생활의 활성화 단체 지원금의 예산 과목 397
전자적 방법을 통한 의사결정[법 제22조, 준칙 제51조] 398
▣ 관리규약의 변경 등 입주자 등의 의사결정 방법 400
▣ ‘전자 투표제’와 기존 ‘종이 투표제’의 병행 실시 가능 여부 401
▣ 입주자대표회의 구성되지 않았어도 전자 투표 도입할 수 있어 401
▣ 전자 투표 (유권자) 본인 인증 방법 - 해당 기관 지정 402
▣ 전자투표비용의 회계 처리(잡수입, 선거관리위원회 운영경비) 403
제4장 관리비 및 회계 운영
관리비 등의 구성 내용과 납부, 부과?징수 등[법 제23조] 405
1. 관리비 등의 납부 의무[법 제23조제1항] 등 407
▣ 입주지정기간 중 관리비 납부 의무자 407
▣ 도시형 생활주택의 입주지정기간과 관리비 등 부담 408
▣ 입주지정기간 경과 후 관리비 등 납부 의무자 409
▣ 입주지정기간 경과 미입주, 책임 따라 관리비 부담 409
▣ 입주지정기간의 관리비 부담(임대주택) 410
▣ 입주하지 않은 주택의 미납 관리비 등 납부 의무자 410
▶ 지역난방 방식 공동주택의 난방비 납부 의무 411
▶ 관리비?공용 시설물의 이용료 등 납부 의무 413
▣ 잡수입 사용, 적십자회비의 일괄 납부 여부 415
· 사용자가 체납한 관리비 등 - 입주자, 납부 의무 있어 416
▣ 주차 위반금(「공동주택관리규약」 위반)의 부과 방법 417
▣ 「공동주택관리규약」 위반금의 부과?고지 방법 418
▣ 임차인의 관리비 부담 여부 및 공실(空室) 관리비 418
· 체납 관리비의 승계(경락인의 연체료 승계 여부) 419
▣ 특별승계인의 범위(경락인 포함 여부, 집합건물법 제18조 ) 420
▣ 관리비 채권의 소멸시효(消滅時效, 「민법」 제163조) 420
2. 관리비 등의 부과?징수[법 제23조제2항?제3항] 421
▣ 일부 공용부분에 대한 관리 비용의 부담(집합건물법 제14조) 421
▣ 집합건물법에 따른 관리비 등의 부과 기준(집합건물법 제17조) 422
▣ 관리비 부과·징수와 관리인 직무대행의 업무(규약 없는 경우) 423
▣ 전유부분의 전기료 부과 방식(집합건물법) 427
▣ 관리비 연체료 비율의 제한(집합건물법) 428
▣ 관리비 연체료의 귀속(집합건물법) 429
▶ 관리비 청구권자(준총유, 관리비 청구권 처분 등) 430
▣ 재건축 안전진단비의 관리비 부과 부적당 431
▣ 주차료와 관리비의 통합 부과, 고지 여부 432
▣ 납부액을 초과하여 징수한 전기료 등 사용료의 처리 433
▣ 체납 관리비의 승계 여부와 확정 채권의 소멸시효(집합건물법) 434
관리비 등의 예치, 관리 및 공개[영 제23조제7항?제8항 등] 434
1. 관리비 등의 예치 및 관리[영 제23조제7항] 439
▣ 장기수선충당금의 예치?관리(원금 손실 가능성 금융 상품) 439
▣ 장기수선충당금의 예치, 관리(채권 매입) 및 사용 440
▣ 금융기관 거래용 관리비 통장의 인장 등록 440
▣ 입주자대표회의 임원의 관리 업무 결재 여부 441
▣ 관리 업무의 수행(입주자대표회의를 구성하지 못한 경우) 443
▶ 입주자대표회의의 회장에게는 집행 업무의 결재권 없다! 444
2. 관리비 등의 공개[영 제23조제8항?제10항, 준칙 제60조제3항] 445
▣ 사업자 선정 결과의 공개(수의계약) 445
▣ 물품 구매 계약서의 작성 및 공개 여부 등 446
▣ 관리비 등 통장 거래 명세의 공개 여부 447
? 공동주택 관리 자료의 공개 홈페이지(법 제23조 등 관련) 448
▣ 관리비 미납 세대 등의 명세 공개 여부 452
▣ 관리비 등 부과 명세의 공개 방법 453
▣ 임대주택 관리비 등 사용 명세의 공개 여부 454
▣ 관리비 등의 명세 공개 방법(50세대 이상 공동주택) 455
▣ 집합건물 관리비 사용 명세의 공개(열람, 복사) 등 456
관리비예치금의 징수?관리 및 운영 등[법 제24조] 458
1. 관리비예치금의 부과, 징수 등[법 제24조제1항, 영 제24조] 459
▣ 관리비예치금은 언제?누구가 납부하여야 하는지 459
▣ 관리비예치금의 부과에 대한 법적 근거와 징수권자 460
▣ 관리비예치금 미납 세대에 대한 부과?고지의 방법 461
▣ 관리비예치금의 근거 법령 및 미납 때 강제 징수의 방법 461
▣ 미분양 주택의 관리비예치금 등 사업주체가 납부해야 462
▣ 관리비예치금(미분양 주택)의 부담 주체 463
2. 관리비예치금의 관리, 운영 등[법 제24조제2항?제3항] 464
▣ 관리비 등의 금원 지출 업무와 관리비예치금의 인계 464
▣ 관리비예치금의 사용(하자진단비용) 여부 465
▣ 관리비예치금의 반환(법 제24조제2항, 준칙 제59조제2항) 465
▣ 관리비예치금, 이삿날 관리비 등의 정산 때 반환 466
▣ 관리비예치금 예금 이자의 귀속 주체(사용) 467
▣ 관리비예치금을 임의로 다른 예금통장에 입금한 경우 등 468
· 관리비예치금 반환할 필요 없다 - 경락자, 소송 패소 469
▣ 임대주택의 선수관리비(관리비예치금) 등 470
관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정[법 제25조] 473
▣ 법 제28조의 “사업자”, 제25조제1항 “관리비 등”의 의미 475
▣ 수의계약 절차(관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항) 477
▣ 승강기 유지?관리의 수의계약 여부(승강기 교체 공사 사업자) 478
▣ 승강기 유지?관리 사업자의 선정 방법 479
▣ 수의계약의 대상이 되는 기존 사업자 479
▣ 주민공동시설 위탁 운영 사업자의 선정 방법 등 480
▣ 관리비 등의 집행을 위한 사업자, 경쟁입찰로 선정 481
? 관리사무소장이 사업자를 선정할 수 있는지 482
· 관리사무소장이 체결한 공사 도급계약, 효력 발생 485
▣ 기존 사업자와의 수의계약 절차(사업수행실적평가 등) 487
관리비 등의 사업계획 및 예산안 수립 등[영 제26조] 488
▣ 관리비 (예산의) 승인, 집행 및 관리비 심의, 부과 절차 490
▣ 사업계획 및 예산 승인을 받은 사업의 입찰공고 절차 490
▣ 입주자대표회의의 의결 사항(관리비 등의 사업계획 및 예산안) 492
▣ 관리비 등의 사업계획 및 예산안 수립 규정 위반의 효과 493
▣ 적격심사 평가 항목에 다른 사업계획서 포함 안 돼 493
▣ 소송비용을 관리비 등으로 지출할 수 있는지(절차) 494
▣ 행정소송 비용의 사용(잡수입 또는 관리비 등) 495
▣ 관리비, 소송비용으로 사용할 수 있는 경우는? 496
· 사업계획?예산안 제출하지 않아, 과태료 처분 ‘정당’ 498
▣ 관리비 등의 부과?징수 방법(예산제 또는 정산제) 500
* [별표 5] 「관리비의 세대별 부담액 산정 방법(준칙 제63조 관련)」 501
* [별표 6] 「공동 사용료의 산정 방법(준칙 제64조제1항 관련)」 502
회계감사와 감사 결과의 보고?공개 등[법 제26조, 영 제27조] 502
1. 회계감사 대상, 면제 등[법 제26조제1항?제2항] 505
▣ 공동주택 외부 회계감사를 꼭 받아야 하는지 505
▣ 회계감사 시기 및 대상 기간(입주 공동주택) 507
▣ 입주 공동주택의 외부 회계감사 507
? 회계감사를 받지 않기 위한 입주자 등의 동의 기일 508
▣ 공동주택 외부 회계감사의 대상?범위(면제 대상) 512
▣ 회계감사를 받지 않기로 하는 입주자 등의 서면 동의 기일 513
▣ 분양?임대 혼합주택단지의 외부 회계감사 대상 여부 514
▣ 회계감사 대상 공동주택의 여부(공동 관리) 515
▣ 회계감사 대상의 여부(혼합주택단지) 516
▣ 현금 흐름 관련 없는 업무, 회계감사 범위에서 제외 517
2. 감사인 선정, 감사 결과의 공개 등[법 제26조제3항?제4항] 518
▣ 회계감사의 감사인, 「공동주택관리법」 따라 선정 518
? 회계감사의 감사인 선정은 사업자 입찰 규정 적용 안 돼 519
▣ 회계감사인의 선정 절차·방법(수의계약, 재선정 등) 521
▣ 회계감사인과 변호인의 선정 방법 522
▣ 회계감사인의 선정(입주자대표회의가 구성되지 않은 경우) 523
▣ 회계감사의 계약 당사자 524
▣ 회계감사 계약이행보증금의 징구 여부 524
▣ 회계감사 결과의 입주자대표회의 보고 및 공개 525
▣ 회계감사 불이행에 따른 제재의 대상(입주자대표회의) 526
▣ 회계감사 불이행 때 벌금 등의 처벌 대상 527
회계 서류의 작성?보관, 열람?공개 등[법 제27조 등] 528
▣ 부녀회가 관리하는 잡수입 등의 귀속 530
▣ 부녀회의 기금 해당 여부(장터 개설에 따른 수입) 531
▣ 부녀회의 바자회 수익금(잡수입) 회계 처리 532
▣ 부녀회 운영비의 조달 및 사용 533
▣ 알뜰시장 개설 수입을 부녀회가 관리하도록 의결한 경우 535
▣ 잡수입을 부녀회 운영비 등으로 사용할 수 있는지요? 535
▣ 부녀회 등 자생단체 수입의 귀속과 회계 처리(야시장 운영 등) 536
▣ 일반 보수공사의 계약자, 회계 서류의 보관 537
▣ 경비비?청소비 등 회계 관련 서류 5년 동안 보관 필요 538
▣ 입찰 관련 서류의 공개 여부 등 539
▣ 입주자 등이 열람?복사 요구할 수 있는 서류의 범위 540
▣ 열람·복사 등 공개 제외 대상(급여, 퇴직금 지급 명세) 541
계약서 등 관리 현황의 공개[법 제28조, 영 제28조제2항] 545
1. 계약서의 공개[법 제28조] 550
▣ 승강기 부품 교체 관련 사항(비용 부담자, 계약자 등) 550
▣ 계약서, 사업자 선정 결과 공개 의무자(계약자, 관리주체) 551
▣ 계약서의 공개 의무 여부(소액 계약, 수의계약) 552
▣ 공동주택 인터넷 홈페이지 개설 여부(계약서 등 공개 관련) 553
▣ 계약서 계약 금액의 세부 견적 자료 열람 및 복사 여부 555
▣ 계약서, 사업자 선정 결과의 공개 방법 등에 관한 사항 556
▣ 500만 원 이하 공사의 계약서 작성 여부 등 558
▣ 계약서의 공개(「공동주택관리법」 제28조)에 관한 사항 559
2. 관리 현황(공개 대상 정보)의 공개[영 제28조제2항] 561
▣ 동별 대표자 선거 관계 서류의 열람 및 복사 561
▣ 관리 자료, 동별 대표자 선거 후보 등록 서류의 공개 여부 562
· 관리주체, 입주자 등의 서류 열람?복사 청구에 응해야 563
· 주택관리업자는 각종 서류 등사 허용하라 566
· 관리비 예금 거래 명세서 등 입주자 등에게 열람?복사 허용해야 567
색인(찾아보기 : 질의·회신 등 ‘가나다’ 순 정리) 569