부동산경매 권리분석과 배당 실무

제 1장 부동산경매의 개념
제1절 강제경매와 임의경매
1. 강제경매 / 2
2. 임의경매 / 3
3. 실질적경매와 형식적경매 / 3
1) 실질적경매 / 3
2) 형식적경매 / 3

제2절 강제경매와 임의경매의 차이점
1. 집행권원의 요부 / 4
2. 공신적 효과의 인정 유무 / 5
3. 실체상 흠이 경매절차에 미치는 영향 / 7

제3절 부동산경매와 공매의 차이점
1. 의의 / 7
2. 경매와 공매의 차이점 / 8
1) 같은 점 / 10
2) 차이점 / 17

제 2장 부동산경매의 절차
제1절 부동산경매 절차
1. 경매신청 및 경매개시 결정 / 32
1) 경매의 신청 / 33
2) 경매개시 결정 / 33
3) 경매개시결정등기의 촉탁 / 33
4) 경매개시결정문의 송달 / 33
2. 배당요구의 종기 결정 및 공고 / 34
1) 배당요구의 종기 결정 / 34
2) 배당요구의 종기 공고 / 34
3) 배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익 / 35
4) 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자 / 36
5) 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자 / 36
3. 매각의 준비 / 36
1) 현황조사 / 37
2) 부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정 / 37
3) 매각물건명세서의 작성, 비치 / 37
4) 공과를 주관하는 공무소에 대한 최고 / 38
5) 이해관계인에 대한 채권신고의 최고 / 38
4. 매각방법 등의 지정·공고·통지 / 39
1) 매각기일 및 매각결정기일의 지정 / 39
2) 매각기일의 공고 / 40
3) 매각기일의 통지 / 40
5. 매각의 실시 / 41
1) 매각장소 / 42
2) 입찰표, 입찰봉투, 매각사건목록 및 매각물건명세서의 비치 / 42
3) 동시매각의 원칙 / 42
4) 입찰의 개시 / 42
5) 입찰표의 기재사항 / 43
6) 입찰표와 매수신청보증의 제출 / 43
7) 입찰의 종결 / 44
6. 매각 결정절차 / 46
1) 매각기일 및 매각허부 결정 / 46
2) 매각허부에 대한 즉시항고 / 47
7. 매각대금의 납부 / 48
1) 대금지급기한 / 49
2) 매각대금의 지급절차 / 49
3) 매각대금 지급의 효과 / 50
4) 매각대금 미지급에 따른 법원의 조치 / 50
8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 / 52
1) 소유권이전등기 등의 촉탁 / 52
2) 부동산인도명령 / 52
9. 배당절차 / 53
1) 채권계산서의 제출 / 53
2) 배당표의 작성과 확정 / 54

제 3 장 부동산경매 권리분석
제1절 권리분석의 개념
1. 권리분석의 개념 / 58
1) 권리분석의 개념 / 58
2) 권리분석의 중요성 / 58
3) 권리분석의 대상 / 59
4) 권리분석의 방법 / 60
5) 등기사항증명서에 나타나는 권리와 나타나지 않는 권리 / 61

제2절 물권의 종류
1. 물권의 본질 / 62
2. 물권의 종류 / 64
3. 점유권 / 66
1) 점유권과 본권 / 66
2) 점유의 적법 추정 / 66
3) 간접점유 / 67
4. 소유권 / 68
5. 용익물권 / 68
1) 용익물권의 개념 / 68
(1) 최선순위 저당권 설정 전부터 존재하는 용익물권 / 68
(2) 최선순위 저당권 설정 후에 창설된 용익물권 / 69
2) 지상권 / 69
3) 지역권 / 81
4) 전세권 / 83
6. 담보물권 / 95
1) 유치권 / 95
2) 질 권 / 98
3) 저당권 / 98
4) 근저당권 / 105
5) 공동저당권 / 107
제3절 등기사항증명서에 나타나는 권리
1. 경매개시결정등기 / 112
2. 민법상 임차권 / 113
1) 임차권의 의의 / 113
2) 임차권의 내용 / 113
3) 임차권의 존속기간 / 114
4) 임차권의 효력 등 / 116
5) 민법상 임차권과 배당 / 119
3. 임대차보호법상 임차권등기명령 임차권 / 121
4. 가등기 / 123
1) 가등기의 개념 / 123
2) 가등기를 할 수 있는 권리 / 123
3) 가등기의 효력 / 124
4) 가등기의 실행 / 126
5) 가등기에 의한 본등기와 직권말소 / 127
6) 담보가등기 / 127
7) 경매와 담보가등기 / 130
8) 경매와 소유권이전청구권보전 가등기 / 133
5. 가압류등기 / 140
1) 가압류의 개념 / 140
2) 가압류의 처분금지적 효력 / 141
6. 가처분등기 / 143
1) 가처분의 개념 / 143
2) 가처분과 강제집행 / 144
3) 가처분의 효력 / 146
4) 가처분의 말소 / 150
5) 소유권의 상실 / 151
6) 보전처분의 경합 / 151
7. 압류등기 / 157
8. 환매권 / 159
1) 환매의 개념 / 159
2) 환매특약 / 159
3) 환매기간 / 160
4) 환매권의 인수 여부 / 160
9. 환지등기 / 160
1) 환지처분의 개념 / 160
2) 환지등기가 이루어지는 경우 / 161
3) 환지처분의 절차 / 161

제4절 등기사항증명서에 나타나지 않는 권리
1. 주택임대차보호법상 임차인 / 163
1) 임차인의 유형 / 164
2) 대항력 / 166
3) 우선변제권 / 190
4) 임차권등기명령 / 200
5) 소액임차인의 최우선변제권 / 203
2. 상가건물 임대차보호법상 임차인 / 210
1) 요건 / 210
2) 대항력 / 212
3) 우선변제권 / 220
3. 유치권 / 222
4. 법정지상권 / 223
5. 공법상의 권리 제한 / 223
1) 건축법상 도로 / 223
2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 토지거래허가구역 내 토지 / 224

제5절 등기의 순위
1. 주등기의 순위 / 225
2. 부기등기의 순위 / 225
3. 가등기의 순위 / 226

제6절 매각물건명세서·현황조사보고서 및 부동산 평가서
1. 현황조사보고서 / 228
1) 현황조사명령 / 228
2) 현황조사보고서 / 233
3) 추가조사 및 재조사명령 / 234
4) 현황조사에 대한 불복 / 236
2. 부동산평가서 / 237
1) 부동산 평가절차 / 237
2) 평가의 대상 / 246
3) 평가서의 검토 / 260
4) 최저매각가격의 결정 / 261
5) 최저매각가격 결정에 대한 불복 / 265
3. 매각물건명세서 / 266
1) 매각물건명세서의 취지와 기능 / 266
2) 매각물건명세서의 작성 / 267
3) 매각물건명세서의 기재사항 / 269
4) 매각물건명세서의 정정·변경 / 274
5) 매각물건명세서의 비치·열람 / 275
6) 매각물건명세서 작성에 대한 불복방법 / 277
7) 매각물건명세서 작성과 국가배상 / 277

제7절 남을 가망이 없을 경우의 경매취소
1. 무잉여매각 금지의 원칙 / 279
2. 남을 가망이 없을 경우의 경매취소가 적용되는 경우 / 280
1) 새 매각을 하는 경우 / 280
2) 압류 경합의 경우 / 280
3) 재매각을 할 경우 / 281
4) 압류채권자가 매각부동산을 취득할 자격이 없는 경우 / 281
5) 선채권자가 압류채권자와 동일인이고 그 외의 다른 우선채권자가 없는 경우 / 281
3. 우선채권의 범위 / 282
1) 기준이 되는 권리 / 282
2) 우선채권의 범위 / 283
3) 수 개 부동산의 동시매각 / 289
4) 압류채권자가 우선채권액을 다투는 방법 / 290
4. 남을 가망이 없다는 취지의 통지 / 290
1) 통지의 시기 / 290
2) 통지의 방법 / 291
5. 남을 가망의 증명 / 292
1) 의의 / 292
2) 증명의 방법 / 292
3) 증명의 시기 / 293
6. 압류채권자의 매수신청과 보증의 제공 / 294
1) 매수신청 / 294
2) 보증의 제공 / 294
(1) 충분한 보증의 제공 / 294
(2) 보증제공의 방법 / 295
3) 경매절차의 속행 / 297
7. 경매절차의 취소 / 299
8. 규정 위반의 효과 / 299
1) 매각허가결정에 대한 즉시항고 / 299
2) 채무자와 소유자의 즉시항고 가능 여부 / 300

제 4 장 말소기준권리
제1절 말소기준권리
1. 민사집행법 91조 / 302
2. 말소기준권리 / 303
3. 항상 말소기준권리 / 303
1) 근저당권이 말소기준인 경우 / 303
사례 4-1 : 근저당권 → 전세권 → 임차권 / 304
사례 4-2 : 전세권 → 보전가등기 → 근저당권 (1) / 304
사례 4-3 : 전세권 → 보전가등기 → 근저당권 (2) / 305
사례 4-4 : 가처분 → 근저당권 / 305
사례 4-5 : 임차권 → 가처분 → 근저당권(경매신청) → 전세권 / 306
사례 4-6 : 임차권(경매신청) → 가처분 → 근저당권 → 전세권 / 306
사례 4-7 : 근저당권 → 임차권 → 근저당권 / 307
사례 4-8 : 근저당권 → 임차권(대위변제) → 근저당권 / 308
사례 4-9 : 근저당권 → 등기된 임차권 → 가압류 / 308
사례 4-10 : 환매등기 → 근저당권 → 임차권 / 309
2) 경매개시결정등기가 말소기준인 경우 / 309
사례 4-11 : 임차권 → 경매개시결정등기 → 임차권 / 310
4. 경우에 따라 말소기준권리가 되지 않는 권리 / 310
1) 가압류가 말소기준인 경우 / 310
사례 4-12 : 가압류 → 임차권 → 근저당권 → 임차권 / 312
사례 4-13 : 가압류 → 소유권 이전 → 임차권 → 근저당권 (경매신청) / 313
사례 4-14 : 가압류(경매신청) → 소유권 이전 → 근저당권 / 314
사례 4-15 : 가압류 → 소유권 이전 → 임차권 → 임차권 → 근저당권 (경매신청) / 315
사례 4-16 : 가압류(경매신청) → 소유권 이전 → 임차권 → 임차권 → 근저당권 / 316
사례 4-17 : 가압류 → 임차권 → 근저당권 → 소유권이전 → 근저당권 (경매신청) / 316
2) 체납압류가 말소기준인 경우 / 317
사례 4-18 : 체납압류 → 소유권이전 → 근저당권 → 체납압류 / 317
사례 4-19 : 소유권이전 → 체납압류 → 근저당권 / 318
3) 가등기가 말소기준인 경우 / 318
사례 4-20 : 담보가등기 → 전세권 → 근저당권 / 319
사례 4-21 : 임차권 → 담보가등기 → 저당권 / 320
사례 4-22 : 보전가등기 → 근저당권 → 임차권 → 근저당권 / 320
사례 4-23 : 임차권 → 보전가등기 → 가압류 / 321
사례 4-24 : 가등기 → 임차권 → 근저당권 → 가압류 / 322
4) 전세권이 말소기준인 경우 / 322
사례 4-25 : 전세권(경매신청) → 근저당권 → 가압류 / 323
사례 4-26 : 전세권(배당요구 없음) → 근저당권 → 근저당권 / 323
사례 4-27 : 전세권(배당요구) → 저당권 / 324
사례 4-28 : 부분전세권 → 임차권 → 근저당권 / 324
5. 말소기준권리 판단시 주의사항 / 325

제2절 인수되는 권리
1. 인수될 수 있는 권리 / 326
사례 4-29 : 전세권 → 근저당권 → 임차권 / 326
2. 항상 인수되는 권리 / 327
사례 4-30 : 근저당권 → 근저당권 → 가등기 → 가처분 / 328
3. 경우에 따라 인수되지 않는 권리 / 328
사례 4-31 : 전세권(배당요구) → 저당권 / 329
사례 4-32 : 임차권 → 근저당권 → 가압류 / 329
4. 인수되지 않는 권리 / 330
사례 4-33 : 근저당권 → 임차권 → 전세권→ 근저당권 / 330
사례 4-34 : 근저당권 → 보전가등기 → 근저당권 / 331
사례 4-35 : 담보가등기 → 임차권→ 근저당권 / 331

제 5 장 부동산경매의 목적물
제1절 토지
1. 토지 / 334
2. 토지의 공유지분 / 335
3. 토지에 대한 평가 / 335

제2절 건물
1. 건물 / 336
2. 구분건물 / 337

제3절 종물, 부합물 및 과실
1. 종물 / 338
1) 종물의 개념 / 338
2) 경매의 대상 여부 / 338
3) 경매에 의한 종물의 취득 / 339
4) 저당부동산의 종물 / 339
5) 수목 / 339
6) 종물에 대한 평가 / 339
2. 부합물 / 340
1) 부합물의 개념 / 340
2) 판례에 나타난 부합물 사례 / 341
(1) 건물의 구성부분으로 본 사례 / 341
(2) 토지의 구성부분으로 본 사례 / 341
3) 부합을 인정하지 않은 예 / 342
4) 부합물에 대한 평가 / 342
3. 종물과 부합물의 차이점 / 342
4. 과실 / 343
1) 천연과실 / 343
2) 법정과실 / 344

제4절 부동산과 동일시되는 권리
1. 공유지분의 경매 / 344
1) 개념 / 344
2) 공유지분의 경매 / 345
3) 대지사용권으로서의 공유지분 / 346
2. 공장재단과 광업재단 / 346
3. 광업권 및 어업권 / 346
4. 소유권보존등기된 입목 / 347
5. 자동차, 건설기계, 소형선박 및 항공기 / 347
6. 용익물권 등 / 347
1) 지상권 / 347
2) 전세권 / 348

제5절 경매 목적물의 쟁점 사항
1. 미등기 부동산 / 349
1) 미등기 토지 / 350
2) 미등기 건물 / 350
2. 제시외 건물 / 359
1) 개념 / 359
2) 제시외건물의 종류 / 360
3) 제시외 건물의 처리 방안 / 364
3. 집합건물 / 372
1) 집합건물의 구분소유 / 372
2) 집합건물의 대지사용권과 대지권 / 373
3) 대지권 미등기의 집합건물 / 380
4) 대지권 등기가 없는 집합건물에 대지사용권을 입찰목적물에 포함하는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시킬 것인지 여부 / 381
5) 구분건물의 전유부분에만 설정된 전세권 / 384
6) 구분건물의 전유부분에만 설정된 저당권 / 385
7) 건물의 대지에만 설정된 저당권(토지에 별도등기 있는 경우) / 386
8) 구분건물의 전유부분에만 설정된 가압류의 효력범위 / 388
4. 농지 / 389
1) 농지의 개념 / 389
2) 농지취득자격증명 / 395
5. 공유부동산 / 397
1) 부동산의 공유관계 / 397
2) 집행대상 부동산 / 397
3) 공유지분 집행절차 / 399
4) 공유자의 우선매수권 / 403
6. 1개 부동산의 일부 / 408
1) 부동산 일부에 대한 경매신청 / 408
2) 경매개시결정 후 합병과 분할 / 409
3) 건물 중 일부에 대한 경매 신청 / 409
7. 부담부 부동산 / 409
1) 가압류등기가 된 부동산 / 409
2) 가처분등기가 된 부동산 / 411
3) 가등기가 있는 부동산 / 412
4) 체납처분에 의한 압류등기가 있는 부동산 / 414
5) 환매특약등기가 있는 부동산 / 414
6) 환지등기가 된 부동산 / 418
7) 선행 경매개시결정이 있는 부동산 / 419
8) 제3취득자가 있는 부동산 / 426
8. 압류금지 부동산 / 426
1) 학교법인의 재산 / 426
2) 의료법인의 재산 / 427
3) 사회복지법인의 재산 / 428
4) 종교단체의 재산 / 429
5) 경매절차에서 주무관청의 허가를 받지 못한 경우의 효력 / 429
9. 주택법상 전매행위 제한의 부기등기가 경료된 주택 / 430
10. 파산, 회생절차개시결정과 경매 / 431

제 6 장 법정지상권과 부동산경매
제1절 법정지상권의 개념과 종류
1. 법정지상권의 개념 / 435
2. 법정지상권의 종류 / 436
1) 민법 305조의 전세권설정에 의한 법정지상권 / 436
2) 민법 366조의 저당물의 경매로 인한 법정지상권 / 436
3) 가등기담보 등에 관한 법률에 따른 법정지상권 / 437
4) 입목에 관한 법률에 따른 법정지상권 / 437
5) 관습법상 법정지상권 / 437
6) 그 밖의 법정지상권 / 438

제2절 법정지상권의 성립요건
1. 토지와 그 지상건물에 저당권이 설정되어야 할 것 / 438
2. 저당권 설정 당시 지상에 건물이 존재할 것 / 439
1) 건물의 존재시기 / 439
2) 저당권설정 당시 구 건물을 멸실 또는 철거후 건물을 재축, 신축한 경우 / 440
3) 법정지상권이 있는 건물의 양도 / 440
4) 토지와 지상건물에 대하여 공동지상권이 설정된 후 지상건물을 신축한 경우 / 441
5) 건물이 없는 토지에 근저당권 설정 당시 근저당권자가 건물의 건축에 동의한 경우 / 442
3. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속할 것 / 443
4. 저당권실행의 결과 토지와 건물이 다른 소유자에게 속할 것 / 444
1) 토지 또는 건물에 공유관계가 존재하는 경우 / 444
제3절 법정지상권의 효력
1. 법정지상권의 성립시기 / 447
1) 성립시기 / 447
2) 존속기간 / 448
2. 법정지상권의 지료 결정 / 448
1) 지료를 정하는 소송의 성격 / 448
2) 지료결정 청구권자 / 449
3) 지료산정의 기준 / 450
4) 지료연체로 인한 법정지상권의 소멸청구 / 450
5) 지료결정판결의 효력 / 451
3. 법정지상권 배제특약의 효력 / 452

제4절 관습법상 법정지상권
1. 개념 / 452
2. 관습법상 법정지상권의 성립 요건 / 453
1) 토지와 건물이 동일인의 소유에 속할 것 / 453
2) 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인(증여, 공유물분할, 강제경매, 국세체납처분에 의한 공매 등)으로 소유자가 달라지게 될 것 / 456
3) 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것 / 457
4) 관습법상 법정지상권의 존속기간 / 458

제5절 건물의 건축과 법정지상권
1. 저당권 설정 전 건축한 건물 / 458
1) 토지 및 그 지상에 건물이 존재하는 경우에 토지와 건물 중 어느 하나에 대하여만 저당권을 설정한 경우 / 459
2) 토지와 지상건물에 전부 저당권을 설정한 후에 건물 멸실과 건물 신축의 경우 / 499
2. 저당권 설정 후 신축한 건물 / 460
1) 나대지에 저당권 설정 후 그 지상에 건물을 신축한 경우 / 460
2) 나대지상에 저당권과 지상권을 동시에 설정한 후 그 지상에 건물을 신축한 경우 / 461

제 7 장 유치권과 부동산경매
제1절 유치권의 의의
1. 유치권의 의의 / 464
1) 개념 / 464
2) 유치권이 미치는 범위 / 464
2. 법적 성질 / 465
1) 일반적 성질 / 465
(1) 독립된 물권
(2) 담보물권
(3) 법정담보물권
3. 상사유치권 / 466
1) 상사유치권 개념 / 467
2) 상사유치권의 성립요건 / 468
3) 상사유치권의 효력 / 469

제2절 유치권의 성립요건
1. 유치권의 목적물 / 470
1) 타인의 물건 또는 유가증권 / 470
2. 목적물에 대한 점유 / 470
1) 공시방법으로서의 점유 / 470
2) 점유의 적법성 / 472
3) 채권과 점유 사이의 견련성 / 475
3. 채권과 물건 사이의 견련관계 / 475
1) 견련성의 판단 / 475
2) 판례상 나타나는 견련관계 / 477
4. 채권의 존재 및 변제기 도래 / 480
1) 채권의 존재 / 480
2) 채권의 변제기 도래 / 481
5. 배제 특약의 부존재 / 481

제3절 유치권의 효력
1. 유치권자의 권리 / 482
1) 유치적 효력 / 482
2) 간이변제충당권 / 483
3) 과실수치권 / 485
4) 경매청구권 / 486
5) 비용상환청구권 / 488
6) 유치물 사용권 / 491
7) 별제권 / 491
2. 유치권자의 의무 / 492
1) 유치물 보관·반환의무 / 492
2) 의무위반의 효과 / 492

제4절 부동산경매절차에서의 유치권
1. 유치권신고 / 493
1) 의미와 유형 / 493
2) 경매절차의 이해관계인으로서의 권한 / 494
3) 경매절차에서의 유치권의 폐해 / 496
4) 유치권 신고가 있는 경우 집행법원의 처리 / 497
5) 유치권에 대한 구제수단 / 499
2. 매수인(경락인)의 채무승계 여하 / 500
3. 유치권자의 대항력 / 500
1) 압류 이후 유치권의 성립요건을 갖춘 경우 / 501
2) 가압류 후 압류 이전에 유치권의 성립요건을 갖춘 경우 / 502
3) 저당권 등 담보물권 설정 후 압류 이전에 유치권의 성립요건을 갖춘 경우 / 503
4) 대항력 없는 유치권자의 경매절차에서의 지위 / 504

제 8 장 부동산경매의 배당
제1절 배당요구
1. 서(序) / 508
2. 배당요구의 개념 / 508
3. 배당요구할 수 있는 채권 / 509
1) 집행채무자에 대한 채권 / 509
2) 이행기가 도래한 채권일 것 / 510
4. 배당요구의 방식 / 510
1) 서면신청주의 / 510
2) 기재사항 / 511
3) 첨부서류 / 511
5. 배당요구의 시기 / 512
1) 배당요구의 시기 / 512
2) 배당요구의 종기 / 512
6. 배당요구에 대한 집행법원의 조치 / 513
1) 접수 / 513
2) 배당요구의 통지 / 514
7. 배당요구의 효력 / 514
8. 배당요구서 부제출의 효과 / 515
9. 배당요구의 철회 / 516
10. 계산서의 제출 / 516
1) 계산서 제출의 최고 / 516
2) 계산서 제출의 최고를 받을 채권자 / 517
3) 채권계산서의 방식 및 제출시한 / 518
4) 계산서 제출 및 부제출의 효과 / 519

제2절 배당받을 채권자

제3절 배당을 받을 수 있는 권리
1. 배당을 받을 수 있는 권리 / 520
1) 집행비용 / 520
2) 제3취득자가 지출한 필요비, 유익비 채권 / 522
3) 소액보증금 / 524
4) 최종 3개월분의 임금·재해보상채권과 최종 3년간의 퇴직금 / 528
5) 당해세 / 532
6) (근)저당권·전세권, 그 밖의 우선변제권 / 537
7) 당해세를 제외한 국세·지방세 채권 / 556
8) 집행력 있는 일반채권 / 568
9) 가압류채권 / 568

제4절 배당의 기초법리
1. 물권과 채권 / 574
1) 물권의 우선적 효력 / 574
2) 채권의 성격 / 576
3) 물권과 채권과의 비교 / 578
2. (가)압류의 처분금지효와 개별상대효 / 579
1) (가)압류의 처분금지효 / 579
2) (가)압류의 개별상대효 / 583
3) 개별상대효의 적용 / 584
4) 가압류 후의 목적물의 소유권이전과 개별상대효의 적용 / 587
5) 가압류 후에 설정된 담보물권의 효력 / 591
6) 개별상대효설의 적용 사례 / 591
3. 배당순위의 결정 / 596
1) 기본적인 배당순위 / 596
2) 저당권설정등기청구권 보전을 위한 가처분 이후 집행된 가압류와의 순위 / 597
4. 배당순위의 충돌과 조정 / 598
1) 배당순위의 충돌 / 598
2) 안분후흡수배당 / 599
3) 배당순위의 충돌과 조정 사례 / 604
4. 주택임대차보호법상 소액보증금 한도의 변동과 특수한 배당 / 607
1) 소액보증금의 우선변제권 소급효 금지 / 607
2) 제한적 평등배당의 법리 / 608
5. 확정일자부 임차인을 소액임차인에 대하여 담보물권자로 볼 것인지 여부 / 609
1) 문제의 제기 / 609
2) 긍정설의 견해 / 610
3) 확정일자부 임차인에 대한 소액보증금 최우선변제 사례 / 611
6. (가)압류와 소액임차인의 최우선변제금액의 기준시기 / 612
7. 공동저당과 배당 / 613
1) 공동저당의 개념 / 613
2) 부동산이 모두 채무자 소유인 경우 / 615
3) 부동산 중 일부가 물상보증인의 소유인 경우 / 626

제5절 배당의 순위
1. 배당요구 / 631
1) 배당요구의 의의 / 631
2) 배당요구의 방식 / 632
3) 배당요구의 효력 / 633
2. 배당의 순위 / 633
1) 배당의 순위 / 633
2) 매각재산에 조세채권의 법정기일 후에 설정된 저당권·전세권에 의하여 담보되는 채권이 있는 경우 / 635
3) 매각재산에 저당권 등에 의하여 담보되는 채권이 없는 경우 / 636
3. 배당순위의 문제점 / 636
1) 근로관계채권, 담보채권, 조세채권 상호간의 배당순위 / 636
2) 배당순위에 관한 실체법 규정 / 638

제6절 배당순위 사례
1. 가압류권자와 배당 / 639
사례 8-1 : 가압류 → 근저당권 / 639
사례 8-2 : 근저당권 → 가압류 → 근저당권 / 640
사례 8-3 : 가압류 → 근저당권 → 가압류 / 641
사례 8-4 : 가압류 → 근저당권 → 근저당권 / 643
사례 8-5 : 가압류 → 근저당 → 가압류 → 근저당권 / 645
사례 8-6 : 가압류 → 근저당권 → 근저당권 → 가압류 / 647
사례 8-7 : 가압류 → 담보가등기 → 근저당권 / 649
사례 8-8 : 가압류 → 확정일자부 임차인 / 651
사례 8-9 : 가압류(경매신청) → 소유권 이전 → 근저당권 / 652
사례 8-10 : 가압류 → 소유권 이전 → 근저당권(경매신청) / 653
사례 8-11 : 가압류 → 근저당권 → 소유권 이전 → 근저당권(경매신청) / 654
2. (근)저당권과 배당 / 655
사례 8-12 : 근저당권 → 가압류 / 655
사례 8-13 : 근저당권 → 전세권 → 담보가등기 / 656
사례 8-14 : 가압류 → 근저당권 → 근저당권 / 656
사례 8-15 : 근저당권의 채권최고액 초과분 / 658
사례 8-16 : 근저당 → 가압류 → 근저당권의 채권최고액 초과분 / 658
3. 주택임대차보호법상 임차인과 배당 / 659
1) 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권을 가진 임차인과 배당 / 660
사례 8-17 : 확정일자부 임차인(대항력+확정일자) → 근저당권(다음 날) / 660
사례 8-18 : 확정일자부 임차인(대항력+확정일자) → 근저당권(같은 날) / 661
사례 8-19 : 확정일자부 임차인(대항력) → 근저당권(확정일자와 같은 날) / 661
사례 8-20 : 확정일자부 임차인(확정일자) → 근저당권(대항력과 같은 날) / 662
사례 8-21 : 확정일자부 임차인 → 근저당권 → 확정일자부 임차인 / 663
사례 8-22 : 가압류 → 확정일자부 임차인 / 664
사례 8-23 : 확정일자부 임차인 → 가압류 / 664
사례 8-24 : 가압류 → 확정일자부 임차인 → 가압류 / 665
사례 8-25 : 가압류 → 확정일자부 임차인 → 근저당권 / 667
사례 8-26 : 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권의 효력 발생시기 / 669
2) 소액임차인과 배당 / 671
사례 8-27 : 소액임차인과 근저당권 (1) / 671
사례 8-28 : 소액임차인과 근저당권 (2) / 672
사례 8-29 : 소액임차인과 근저당권 (3) / 673
사례 8-30 : 소액임차인과 가압류 / 674
사례 8-31 : 소액임차인(확정일자 없음)과 가압류 / 674
사례 8-32 : 확정일자부 임차인과 소액임차인 / 675
사례 8-33 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (1) / 676
사례 8-34 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (2) / 677
사례 8-35 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (3) / 678
사례 8-36 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (4) / 679
사례 8-37 : 다수의 소액임차인과 근저당권 (5) / 680
사례 8-38 : 보증금의 변동 (증액) / 681
3) 임차권의 양도(전대차)와 배당 / 682
사례 8-39 : 대항력 있는 임차인이 임대인의 동의를 받아 임차권을 양도한 경우 / 682
사례 8-40 : 대항력 없는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우 / 683
4) 임차권등기명령 임차권과 배당 / 684
사례 8-41 : 근저당권 → 등기된 임차권(임차권등기명령) / 684
사례 8-42 : 근저당권 → 임차권등기명령(등기된 임차인) → 임차권 / 686
5) 대항력과 우선변제권의 효력과 관련한 특수한 문제 / 687
사례 8-43 : 대항력 있는 임차인 → 이전 경매 매각 → 근저당권 → 임의경매 / 687
사례 8-44 : 전소유자 주택 매도 → 전소유자가 임차인 → 근저당권 → 임의경매 / 688
사례 8-45 : 기존 임차인(대항력 없음) → 매수인 매각대금 납부 전 임대차계약 체결 → 근저당권 → 임의경매 / 689
사례 8-46 : 전차인 전입신고 → 임차인 주택 매수 → 근저당권 → 임의경매 / 690
사례 8-47 : 토지와 건물에 권리관계가 다른 경우(토지에 근저당권 설정 → 건물 신축 → 일괄경매) / 692
4. 상가건물 임대차보호법상 임차인과 배당 / 696
사례 8-48 : 상가건물 임대차보호법의 보호대상 (1) / 696
사례 8-49 : 상가건물 임대차보호법의 보호대상 (2) / 698
사례 8-50 : 상가건물 임대차보호법의 보호대상 (3) / 700
사례 8-51 : 사업자가 폐업신고를 한 후에 다시 사업자등록을 한 경우(사업자등록 → 근저당권 → 폐업신고 후 다시 사업자등록) / 702
5. 전세권과 배당 / 703
사례 8-52 : 전세권(배당요구) → 근저당권 → 가압류 / 703
사례 8-53 : 전세권(배당요구 없음) → 근저당권 → 근저당권 / 704
사례 8-54 : 전세권(경매신청) → 근저당권 / 704
사례 8-55 : 근저당권 → 전세권 → 근저당권 / 705
사례 8-56 : 전세권(임차인이 전세권 설정) → 임차권 → 근저당권 → 전세권에 의한 임의경매 신청 / 705
사례 8-57 : 전세권(임차인이 전세권 설정) → 임차권 → 압류 → 가압류 → 가압류권자에 의한 강제경매 신청 / 707
사례 8-58 : 부분전세권 → 임차권 → 근저당권 / 708
사례 8-59 : 전세권(건물에만 전세권 설정) → 임차권 → 근저당 / 709
6. 담보가등기와 배당 / 711
사례 8-60 : 담보가등기 → 근저당권 / 711
사례 8-61 : 가압류 → 담보가등기 → 가압류 / 711
7. 조세채권과 배당 / 713
1) 조세채권(일반 조세채권자)와 배당 / 713
사례 8-62 : 조세채권 → 근저당권 / 713
사례 8-63 : 조세채권 = 근저당권 (같은 날) / 714
사례 8-64 : 가압류 → 조세채권 / 714
사례 8-65 : 가압류 → 조세채권 → 가압류 / 715
사례 8-66 : 가압류 → 조세채권 → 조세채권(압류) / 716
사례 8-67 : 가압류 → 조세채권(압류) → 조세채권(압류) / 717
사례 8-68 : 조세채권 → 근저당권 → 조세채권(압류) / 717
사례 8-69 : 가압류 → 조세채권 → 담보가등기 → 근저당권 → 조세채권(압류) / 719
2) 조세채권(당해세)과 배당 / 722
사례 8-70 : 조세채권 → 근저당 → 조세채권(당해세) / 722
사례 8-71 : 조세채권 → 가압류 → 조세채권(당해세) / 723
사례 8-72 : 조세채권 → 가압류 → 조세채권(당해세) / 723
사례 8-73 : 조세채권(당해세) → 가압류 → 조세채권(당해세, 압류) / 724
사례 8-74 : 근저당권 → 임차인 → 조세채권(당해세) / 725
사례 8-75 : 근저당권 → 소액임차인 → 조세채권(당해세) / 725
사례 8-76 : 소액(확정일자부)임차인 → 조세채권(당해세) → 근저당권 / 726
3) 소유권이전과 조세채권 / 727
사례 8-77 : 조세채권 → 소유권이전 → 근저당권 / 727
사례 8-78 : 근저당권 → 소유권이전 → 조세채권 / 728
8. 공과금채권과 배당 / 728
사례 8-79 : 근저당권 → 공과금채권 → 근저당권 / 728
사례 8-80 : 공과금채권 → 근저당권 → 조세채권 / 729
9. 대위변제와 배당 / 731
사례 8-81 : 근저당권(임차인이 대위변제) → 임차인 → 근저당권 / 731
사례 8-82 : 대위변제자가 다수인 경우 / 732
10. 복잡한 배당 사례 / 734
1) 사례 8-83 : 소유권이 이전되었으며, 다수의 임차인이 있는 경우 / 734
2) 사례 8-84 : 토지와 건물에 권리관계가 다르며, 다수의 임차인이 있는 경우 / 738
3) 사례 8-85 : 우선변제권의 일회성과 소액보증금 안분배당 / 744
4) 사례 8-86 : 여러 개의 부동산에 공동저당권을 설정한 경우 / 749

제 9 장 부동산인도명령
제1절 인도명령의 취지

제2절 인도명령의 당사자
1. 인도명령의 신청인 / 758
1) 매수인 / 758
2) 상대방 / 760
(1) 채무자
(2) 소유자
(3) 부동산점유자
2. 대항력 있는 임차인에 대한 인도명령 / 764
1) 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익에 대한 부당이익 여부 / 765
2) 임차인에 대한 배당표가 확정된 이후 사용·수익에 대한 부당이익 여부 / 766
3) 대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차인이 배당요구를 하였음에도 불구하고 배당받지 못한 경우 매수인에게 청구 가능 여부 / 766
4) 대항력 없는 임차인에 대한 매수인의 부당이득청구 / 770
5) 외국인 또는 외국국적 동포가 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는지 여부 / 771
6) 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차인으로부터 건물을 양수한 자가 토지소유자의 동의를 얻어 건물의 전소유자의 임차권을 적법하게 양수한 경우 / 771
7) 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 목적물을 임차한 자가 매수인에게 대항할 수 있는지 여부 / 772
3. 임차인의 배당금 수령과 명도확인서 / 773
1) 명도확인서의 개념 / 773
2) 명도확인서가 필요한 경우 / 774
(1) 우선변제권 있는 임차인
(2) 소액임차인
(3) 전세권자
3) 명도확인서가 필요 없는 경우 / 775
4) 매수인이 명도확인서의 작성을 거절할 경우 / 778
4. 공유지분 매수인의 인도명령 청구 / 778
1) 공유지분 매수인의 인도명령 청구 / 778
2) 판례의 태도 / 779

제3절 인도명령의 신청
1. 인도명령 신청의 방법 / 781
2. 인도명령 신청의 시기 / 781
3. 관할법원 / 782

제4절 인도명령의 재판
1. 인도명령의 심리 / 782
1) 인도명령 심리방법 / 782
2. 인도명령의 재판 / 784
1) 인도명령 심리방법 / 784

제5절 인도명령의 집행

제6절 인도명령에 대한 불복
1. 즉시항고 / 789
1) 인도명령에 대한 불복사유 / 789
2) 즉시항고에 관한 규정의 준용 / 789
3) 즉시항고 도중에 인도집행이 종료된 경우 / 790
2. 청구이의의 소 / 791
3. 제3자이의의 소 / 792
4. 확정된 인도명령에 대한 준재심 / 792
5. 인도명령의 집행에 대한 불복 / 793

참고문헌 / 794
판례색인 / 797
찾아보기 / 806