공간의 가치

들어가며 18

공간의 생산성 22
부동산과 공간서비스 22
규모의 경제 23
집적의 경제 26
공간 서비스의 변동성 33
최유효이용 38

공간과 신용 43
공간과 사람 43
임차인 신용위험 44
임대인 신용위험 46
생산성과 신용 51

공간의 체계 62
용도와 밀도 63
사용권·개발권 68
인허가 75
공유 84
면적 92
가격 100

공간의 변화 110
인구, 경제, 부 그리고 도시의 성장 110
난개발 도시와 토지개발 119
공간의 비가역성 125
도심 재활성화와 상권의 흥망성쇠 135
상가 권리금 143
주택의 기능적 진부화 148

공간의 유형 155
업무 공간 155
판매 공간 161
주거·숙박 공간 175
공간의 유통 182

공간과 자본 187
권리의 분해 187
실물자산 190
임대 보증금 200
부동산 투자구조 216
분양권 234
회원권 242

공간의 가치 254
순영업소득 255
관리비 분담구조 259
보증금 편익의 인식방법 265
레버리지와 특수목적기구 비용 267
현금흐름과 투자의사결정 구조 268

공간 상품 281
시장 세분화 282
상품 차별화 288
상품의 변화 295

마치며 311

공간의 가치(부록) 319
추정 현금흐름 사례 319
자본환원 334
보증금과 수익환원법 341
개발사업의 현금흐름 345
부동산 시장의 구조와 평가체계 363

참고문헌 376
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부동산에 대한 133가지 질문과 답
질문 답이 있는 페이지
1 공간의 생산성이란 무엇인가? 23
2 부동산은 클수록 비싼가? 작을수록 비싼가? 24
3 서울에는 어떤 업무지구가 있고, 얼마나 비싼가? 28
4 무엇을 파는 매장이 제일 비싼가? 30
5 명동의 임대료는 얼마인가? 31
6 매출액 비율 임대료란? 35
7 왜 신용이 중요한가? 43
8 임차인을 잘못 들이면 어떤 손해가 발생하나? 44
9 임대인이 잘못 걸리면 어떤 손해가 발생하나? 46
10 어떻게 해야 건물에서 쫓겨나지 않나? 48
11 어떤 부동산에 좋은 임차인이 모여드나? 51
12 매후 임대차란 무엇인가? 52
13 용적률이 중요한가? 건폐율이 중요한가? 66
14 중국은 어떻게 토지가치가 형성되나? 69
15 순수 농지의 가치는 얼마인가? 70
16 토지 임대부 부동산은 어떻게 가치가 변하나? 73
17 인허가 쇼핑이란? 81
18 규제는 주택을 어떻게 변화시키나? 82
19 건물을 쪼개 팔면 비싸지나? 싸지나? 85
20 집합건물의 지배구조는? 86
21 미국에서 아파트먼트, 콘도미니엄, 코업은 무엇인가? 87
22 한국 아파트에는 왜 이렇게 발코니가 많나? 93
23 아파트 발코니는 어떻게 면적체계를 왜곡시키나? 95
24 왜 시설마다 면적체계가 다른가? 97
25 임대면적이란 무엇인가? 99
26 왜 한국에는 공시지가가 있는가? 100
27 부동산 업계약서와 다운계약서는 왜 만들어지나? 101
28 우리나라 인구는 600년 동안 어떻게 변화했나? 110
29 세계에서 가장 인구밀도가 높은 나라는? 111
30 세계에서 가장 빠르게 경제성장을 한 나라는? 113
31 세계에서 가장 빠르게 도시화된 나라는? 114
32 세계에서 가장 저축을 많이 하던 나라는? 116
33 한국사람은 얼마나 돈이 많나? 116
34 OECD국가의 자영업자 비율은? 118
35 왜 한국 도시는 난개발 되었나? 119
36 토지구획정리사업과 택지개발사업이란? 120
37 택지개발사업의 누적 주택공급량은? 121
38 택지개발사업은 어떤 부작용을 남겼나? 124
39 공간의 비가역성이란? 125
40 공간의 전환비용이란? 127
41 비가역적 도시에는 어떤 일이 벌어지나? 128
42 왜 건물을 도시 중심에 작게 짓고, 도시 외곽에 크게 짓나? 128
43 왜 도시 중심에서 외곽으로 출퇴근하는 일이 발생하나? 134
44 뉴욕·도쿄·베이징·상하이·서울의 도심 재활성화 현상은? 136
45 왜 서울의 상권은 빨리 뜨고 빨리 죽나? 142
46 상가 권리금은 왜 발생하나? 144
47 권리금이 법제화되면 무슨 일이 발생하나? 147
48 주택의 기능적 진부화란 무엇인가? 148
49 오피스는 어떻게 입지가 결정되나? 155
50 콜센터가 서울 서남부에 많은 이유는? 156
51 지방 도시 오피스의 수익성은? 157
52 데이터 센터와 서비스 오피스란 무엇인가? 159
53 한국과 미국의 유통구조는 어떻게 다른가? 162
54 한국에서 마트와 쇼핑몰은 무엇인가? 165
55 분양상가의 위험은? 167
56 교외 쇼핑몰이란? 168
57 구좌형 테마상가의 명과 암은 무엇인가? 171
58 근린생활시설은 어떻게 작동하나? 175
59 시간공유란 무엇인가? 178
60 개인 창고란 무엇인가? 181
61 소유권은 어떻게 분해되는가? 188
62 미국 사람들은 얼마나 부동산 투자를 하나? 191
63 왜 우리나라는 기관투자자들이 주택에 투자하기 어려웠나? 192
64 부동산 실물 투자의 성격은 무엇인가? 193
65 왜 작은 부동산이 큰 부동산 보다 수익률이 낮은가? 196
66 왜 돈이 많을수록 돈을 더 잘 버나? 197
67 한국의 임대 보증금은 왜 특이한가? 200
68 보증금은 임대료인가? 대출금인가? 201
69 보증금은 왜 일종의 옵션계약인가? 203
70 보증금은 어떠한 경우에 많아지나? 208
71 전세는 왜 발생하나? 210
72 고시원에는 왜 보증금이 없나? 212
73 보증금은 어떻게 경제의 효율성을 증가시켰나? 215
74 전세금은 어떻게 임대인과 임차인 모두를 이롭게 하였나? 215
75 한국에서 부동산 투자구조는 무엇이 있나? 216
76 부동산 채권과 지분권은 어떤 차이가 있나? 219
77 부동산 투자시 왜 특수목적기구를 사용하나? 220
78 도관체란 무엇인가? 222
79 개인 자산가들이 주식회사를 만드는 이유는? 224
80 왜 부동산 투자시장에 사모 단일거래 펀드가 주를 이루나? 225
81 부동산 블라인드풀 펀드의 장점은 무엇인가? 229
82 부동산 공모펀드의 장점은 무엇인가? 229
83 왜 한국에서 개발투자와 실물투자의 투자구조가 달랐나? 230
84 한국의 개발사업구조에는 왜 이익의 충돌이 발생하나? 232
85 왜 한국은 근시안적으로 공간을 개발하나? 233
86 분양권이란 무엇인가? 235
87 어떻게 분양권은 수분양자와 개발회사를 모두 이롭게 하나? 239
88 상가 분양권에서 발생하는 정보의 비대칭성은? 240
89 주택 분양가상한제는 어떤 부작용을 만드나? 240
90 회원권이란 무엇인가? 242
91 회원권은 어떻게 회원과 골프장 운영회사를 모두 이롭게 하나? 244
92 회원권 가치가 하락하면 어떠한 문제가 발생하나? 246
93 한국에서 부동산을 매개로 하는 직접금융이 발생한 이유는? 247
94 직접금융은 어떻게 초과이익을 분배하는가? 248
95 부동산 순영업소득은 어떻게 구성되나? 255
96 부동산 영업비용은 어떻게 구성되나? 257
97 임대인과 임차인, 누가 관리비를 부담할 것인가? 259
98 관리비에 마진이 존재하는가? 261
99 부동산 시장별 관리비 분담구조는? 263
100 보증금, 운용할 것인가? 차입할 것인가? 265
101 부동산 현금흐름은 어떻게 구성되나? 268
102 부동산 평가는 왜 레버리지전 현금흐름을 기준으로 하나? 270
103 부동산 투자에서 무엇을 결정할 것인가? 272
104 시장 세분화란 무엇인가? 282
105 단독주택의 소비자는 무엇을 원하는가? 283
106 가격이 비싼 주상복합 아파트의 공통된 특징은? 285
107 고시원이 고급 단독주택보다 면적당 임대료가 높은 이유는? 286
108 원룸이나 상가 상층부에 방 3개짜리 주거가 지어지는 이유는? 287
109 상품 차별화란 무엇인가? 289
110 상품 차별화는 어떻게 이루어지나? 289
111 상품 차별화는 소비자에게 어떤 이익을 주어냐 하나? 290
112 명소화 전략은 어떻게 해야 하나? 291
113 한국에서 아파트 브랜드는 어떻게 작동하나? 293
114 경제성장률이 둔화되면 어떤 일이 발생하나? 297
115 경제규모와 소득 증가가 부동산 시장에 미치는 영향은? 298
116 한국의 인구와 가구구조는 어떻게 바뀌나? 302
117 중국의 경제성장이 미치는 영향은? 307
118 한국 부동산 시장의 특징은? 311
119 한국 부동산 정책의 문제는? 315
120 한국의 부동산 투자 현금흐름은 어떻게 이루어지나? 319
121 지분배수란 무엇인가? 331
122 보증금 운용이율, 어떻게 인식할 것인가? 332
123 수익률은 어떻게 결정되나? 335
124 아시아 태평양 주요 도시의 자본환원률은? 338
125 보증금이 있는 부동산의 자본환원률은 어떠한 특성이 있나? 341
126 개발사업의 매각 옵션은 무엇이 있나? 345
127 선분양과 후분양에서 자금조달액의 차이는? 347
128 선분양과 후분양의 장점은? 357
129 부동산을 평가하는 3가지 방식은 무엇인가? 366
130 왜 건물이 있는 부동산을 토지면적당 단가로 계산하나? 368
131 건물의 가치를 과대·과소 평가하는 경우는? 372
132 간접비용과 개발이윤은 토지가치인가? 건물가치인가? 373
133 부동산 거래가액에 부가가치세는 포함되는 것인가? 374