부동산임대·매매업 : 부가가치세 및 종합소득세 인사노무 & 4대 보험 혜택

1. 사업자등록 및 세금 개요

― 세금 개요 및 신고납부

사업자와 사업장
사업자등록은 어디에서 하나?
부동산임대업의 사업자등록 신청서류
공동사업자 사업자등록 신청 및 소득분배

과세사업자와 면세사업자
일반사업자와 간이사업자 구분
사업장등록 정정
상가 임대시 알아 두어야 할 법령

― 개인사업자 세금 개요

종합소득세
부가가치세
근로소득세
퇴직소득세
세금 신고 및 납부일정표
세금 신고 및 납부 관할 세무서 및 지방자치단체
지방세 및 지방소득세
2020년 이후 종합소득세 등의 지방소득세 신고의무 시행
지방세 종류 및 납부기한
주민세 재산분
주민세 균등분

2. 상가·오피스텔 부가가치세 신고납부

― 부동산(주택외) 임대업의 부가가치세 신고 및 납부

부동산임대업의 임대수익 부가가치세 신고·납부
- 월세 임대수익에 대한 세금계산서 발급(일반사업자)
- 부동산임대와 관련한 세금계산서 매입세액 공제
임대(전세)보증금과 부가가치세
- 간주임대료와 부가가치세
- 간주임대료 계산
- 임대보증금 이자상당액
부동산임대업 부가가치세 신고 및 납부
- 신규사업자 부가가치세 과세기간 및 신고기한
- 부동산임대업 부가가치세 신고시 추가 제출 서류

부동산임대업 세금계산서 발급
- 전기요금에 대한 세금계산서 발행
- 수도요금에 대한 계산서 발행
- 전자세금계산서
간이과세자인 부동산임대업 부가세 신고?납부 등
- 납부의무 면제
- 일반과세자와 간이과세자 차이점
부동산임대사업자의 세무상 유의 사항
- 부가가치세 과세유형 전환
- 과세유형 전환에 따른 세무리스크
세금 폭탄- 일반과세자에서 간이과세자로의 유형 전환
- 과세유형 전환에 따른 세무리스크
- 간이과세자 포기 신고
- 과세유형 전환의 적용기간
부동산임대업의 세금폭탄 사례
- 세금계산서 작성일자가 잘못된 경우
- 부가가치세 환급신고에 대한 세무서 확인 및 조사

― 상가 건물 양도, 부동산임대업 폐업 및 부가가치세

부가가치세 징수 및 납부
부동산임대에 사용하던 상가 건물 양도와 부가가치세
- 일반과세사업자가 상가 건물을 양도하는 경우
- 토지 매각에 대하여는 면세 계산서를 발급하지 않아도 됨
- 감정평가액 또는 기준시가에 의한 건물 및 토지가액 구분
- 기준시가에 의하여 구분하여야 하는 경우
- 간이사업자가 상가 건물을 양도하는 경우
건물 양도없이 부동산임대업을 폐업하는 경우
- 일반과세사업자가 폐업하는 경우 상가분 부가가치세
- 간이과세자 폐업 이후 양도시 부가가치세 납부의무 없음
- 폐업 부가가치세 신고·납부
포괄양도양수
- 간이과세자가 포괄양도양수하는 경우
- 포괄양도양수시 특히 유의하여야 할 사항
세금 폭탄- 포괄양도양수에 대하여 세금계산서를 발급한 경우
- 포괄양도양수와 대리납부

3. 부동산임대업 종합소득세 신고·납부

― 부동산(주택외) 임대와 종합소득세 신고 및 납부

종합소득세 개요
- 부동산임대소득에 합산하여야 하는 소득
- 종합소득세 신고시 합산하지 않는 소득 (분리과세)
부동산임대업의 총수입금액
필요경비
종합소득금액
부동산임대업의 이월결손금 공제
소득공제
종합소득세 과세표준 및 세율과 산출세액
세액공제, 연금계좌세액공제 및 한도액
종합소득세 신고 및 신고유형
상가건물 장기 임대사업자에 대한 세액감면
종합소득세 신고 및 납부

― 간편장부에 의한 부동산임대업 종합소득세 신고

간편장부 작성
총수입금액
필요경비(항목별)
필요경비에 대한 지출증빙
간편장부대상자 종합소득세 신고서 작성절차
총수입금액 및 필요경비명세서 등 작성

― 부동산임대업 종합소득세 추계 신고

간편장부대상자 추계신고
추계신고자 종합소득세 신고서 작성절차
복식부기기장의무자의 추계신고
부동산임대업 신규사업자 추계신고
공동사업자의 종합소득세 신고 관련 유의사항

4. 주택임대 종합소득세 신고·납부 및 세금 감면

― 부동산임대소득 과세 개요

주택의 정의 및 주택 수 계산
주택수의 부부합산 및 종합소득세 신고·납부
다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 임대소득
총수입금액
사업장현황신고

― 주택보증금 간주임대료

개요
간주임대료 계산사례

― 부동산임대소득 분리과세 및 사업자등록

선택적 분리과세
분리과세 주택임대소득 과세표준 계산
종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조
주택임대업의 사업자등록 신청

― 소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면

감면요건 등
세액감면 및 농어촌특별세 납부

― 장기임대주택에 대한 세금감면 등

지방자치단체에 임대주택 등록 및 세금 혜택
장기임대주택 양도에 대한 양도소득세
장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 특례 및 조세 감면 등
장기임대주택의 조정대상지역과 일반지역 조세 특례 요약표

6. 직원채용과 근로계약, 4대보험·건강보험료

― 부동산임대업 직원 채용과 세무 및 정부지원제도

직원 급여 지급과 근로소득세 원천징수
근로소득세 징수에서 제외되는 주요 비과세소득
퇴직금 지급
두루누리 사회보험
일자리안정자금 지원제도

― 직원채용과 근로계약 체결 및 근로계약서 작성

직원 채용시 처리하여야 할 업무 등
근로계약서 작성 및 근로조건 명시
임금 또는 상여금 지급
휴일 및 휴가
연차 유급휴가
최저임금
근로자 해고
근로자 4인 이하 사업장의 근로기준법 적용

― 사업장 및 근로자 4대보험 가입

4대보험 가입
신규 입사자의 입사 월 4대보험료
직장가입자 건강보험료

― 개인기업 사업주의 4대보험 가입 및 보험료

개인기업 사업주의 4대보험료
배우자, 직계존비속의 직원채용과 4대보험 가입
자영업자의 지역 건강보험료 부과기준
지역가입자 건강보험료 부과체계 개편 (2018년 7월 이후)

7. 국민연금, 기초연금, 실업급여, 의료복지

― 국민연금 납부와 국민연금 수급

국민연금 가입
국민연금 가입기간 연장
국민연금 반환 및 추후 납부제도
퇴사자의 직장가입자에서 지역가입자로 전환
실업급여 수급기간 국민연금 납부
국민연금 수급
- 노령연금 수급 개시 연령
- 출생연도별 국민연금 수급 연령
- 조기노령연금
재직자 노령연금
장애연금
유족연금
- 부부가 모두 국민연금에 가입한 경우 유족연금
- 유족연금 수령 조건
- 국민연금의 유족연금 수준 개선 방안 추진 내용
국민연금과 관련한 참고사항
- 국민연금 담보 대출
- 국민연금 압류금지
- 국민연금과 연금저축의 차이
- 전업주부 국민연금 임의가입하여야 하나?
국민연금 종합소득세 합산 신고
기초연금 수급대상자 및 지급액
부부가구 감액
소득인정액
- 소득평가액
- 재산의 소득환산액
기타(증여)재산의 소득 인정
기초연금 감액(국민연금 - 기초연금의 1.5배)
기초연금 수급신청

― 실업급여 및 국민연금 지원

실업급여(구직급여) 수급조건
- 실업급여(구직급여)을 받을 수 있는 경우
실업급여(구직급여) 지급액

― 건강보험료 납부 및 의료지원사업

직장가입자 건강보험료
가족의 피부양자가 될 수 없는 자
퇴직자에 대한 건강보험료 납부 특례
의료비 본인부담금 환급제도
2018. 7. 이후 상급병원 2인·3인실 의료보험 적용
재난적 의료비 지원제도(비급여부분 지원제도)